Как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

За что платим – какие услуги предоставляет УК

Еще один важный вопрос, который нужно решить владельцам загородных домов, что именно обслуживает и какие услуги предоставляет управляющая компания. Дело в том, что состав общего имущества многоквартирных домов закреплен законодательно, а для загородной недвижимости такого перечня не существует. Поэтому в договоре с УК нужно указать, что именно входит в состав общего имущества и как определяется доля каждого жильца в нем.

Что касается перечня услуг управляющей компании, то он тоже подробно прописывается в договоре. Обычно сюда входят:

• охрана территории, организация пропускной системы и патрулирование поселка;
• обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
• освещение мест общего пользования;
• создание и ремонт детских спортивных площадок;
• обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
• уборка территории и вывоз ТБО;
• уборка снега;
• озеленение территории поселка;
• создание диспетчерской службы.

Как видите, загородная жизнь, кроме несомненных плюсов, имеет и свои нюансы. Впрочем, добиться нормального обслуживания домов в любом случае можно. В крайнем случае управляющую компанию можно призвать к порядку, пожаловавшись в жилищную инспекцию или прокуратуру. Главное, хорошо знать свои права и составить грамотный договор на оказание услуг.

Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница

Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.

Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.

Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.

Дополнительные изменения в законодательстве

Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ, все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность. В СНТ это имущество ранее принадлежало всем участникам товарищества или отдельным участникам, если приобреталось на средства, полученные после того, как будут внесены целевые взносы.

Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продаст участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.

Смена ОПФ затронула и досрочное прекращение действий руководителей общества. Теперь их можно приостановить на собрании участников после того, как будет принято коллективное решение владельцев недвижимости. Главные причины включают грубое нарушение установленных норм и обязанностей, а также отсутствие возможности вести дела, если на это есть серьезные основания. В этом случае участники товарищества избирают нового председателя и членов органов правления при помощи голосования.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

---

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Что дает членство в ТСЖ

Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.

При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.

Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Разновидности коттеджных поселков

Коттеджная застройка, равно как и уровень предоставляемых услуг в поселке, различается по качеству. На этом основании выделяют следующие категории объектов:

• оптима/оптима+;
• бизнес/бизнес+;
• элит.

Самый ограниченный сегмент на рынке – элитный, на его долю приходится 3–5 % предложений.

1. Оптима и оптима+

Это бюджетное жилье с минимальной обеспеченностью удобствами и инфраструктурой. Поселок такого класса оснащается:

• коммуникационными сетями: электрическими, водопроводными, газовыми (не всегда);
• транспортными со щебеночным покрытием (иногда бывает асфальт).

В таком поселке нет своей охраны и организованной эксплуатационной службы, только в одном случае из десяти имеется управляющая компания, обычно жильцы сами создают соответствующие структуры. Социальная сфера организована слабо и отличается неоднородностью, но все-таки она лучше, чем в обычном городском селе, где все складывается стихийно. В поселках категории оптима+ есть дополнительные услуги и благоустройство.

2. Бизнес/бизнес+

В отличие от предыдущей категории здесь более развитая инфраструктура. Обычно имеется охрана, частью которой является система видеонаблюдения. Социальная среда характеризуется большей однородностью и комфортом. Владельцы участков обязаны придерживаться установленных норм относительно внешнего вида дома при его строительстве. Для таких поселков выбирают живописные места в экологически благополучных районах с хорошей транспортной инфраструктурой. За порядком и коммунальным обслуживанием следит управляющая компания.

В поселке имеются следующие объекты благоустройства:

• площадки для детей;
• зеленые зоны;
• пешеходные, беговые и велодорожки, лыжные трассы;
• спортивные площадки, оснащенные различными тренажерами;
• футбольные и баскетбольные площадки;
• зоны для пикника.

В поселках категории бизнес+ все эти объекты бывают более фешенебельными, а также оборудуются пляжи, в зонах отдыха устанавливаются беседки, деревья и кустарники высаживаюся по всей территории.

Устав Тсж В 2020 Году

Можно доверить создание устава грамотному юристу или попытаться сделать это самостоятельно, опираясь на букву закона. За основу можно взять типовую форму. Обязательно обсудить с собственниками все пункты и при несогласии скорректировать текст.

Согласно изменениям в жилищном законодательстве надо внести в устав пункт о сборе платежей на капитальный ремонт от собственников. Государство разработало схему аккумулирования этих сумм, оператора по сбору и использованию средств, но эти данные должны найти отражение в новом уставе.

Деятельность, которой будет заниматься товарищество, должна быть оговорена в уставе. Если каким-либо ее видом ТСЖ заниматься не будет (например, проведением какого-либо вида ремонта), это также стоит указать.

Главные отличия ТСН от СНТ

Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.

Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.

Основные нюансы смены ОПФ

При наличии цели создать товарищество собственников недвижимости вместо СНТ понадобится ознакомиться с правилами и последовательно пройти все этапы. В большинстве случае не нужно вносить глобальные изменения, особенно если устав остается в прежней редакции, а в состав участников не включаются новые лица. Уже имеющиеся правоустанавливающие документы не нужно переоформлять, что заметно упрощает бюрократические процедуры.

Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону, любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.

Плюсы и минусы товарищества собственников жилья

К положительным сторонам, свойственным ТСЖ, можно отнести следующие аспекты:

1. Возможность влиять на деятельность управляющей компании. Поскольку все решения в ТСЖ принимает собрание, состоящее в основном из жильцов, то если оно, к примеру, не одобрит решение УК о ремонте подъезда с использованием дорогостоящих материалов, то они и не будут использоваться при осуществлении ремонтных работ.

2. Возможность выбора управляющей компании. ТСЖ может отказываться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации.

   Впоследствии для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.

3. Благоустроенные дворовые территории. Жильцы, в большинстве своем, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.

Что касается негативных моментов ТСЖ, они заключаются в следующих положениях:

1. Повышенные эскплуатационные платежи. В силу того, что решения принимаются общим собранием, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, изъявят желание осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.

2. Слабая законодательная поддержка. Данный минус отражается на том, что недобросовестные жильцы, которые не оплачивают коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не в силах взыскать с них долги в краткие сроки.

   Другой момент – льготники, которые оплачивают коммунальные платежи не в том же размере, что жильцы без льгот.

   Обратите внимание! Хотя в реальности этого практически не происходит, в теории, городские власти обязаны возмещать ТСЖ компенсацию за льготников, которые оплачивают коммунальные услуги не в полном размере.

3. Слабая инициативность жильцов. В силу недопонимания действий ТСЖ или иных факторов, жильцы часто не поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.

Плюсы и минусы покупки загородного жилья в условиях кризиса

Третий момент – инфраструктура поселка.

Во многих строящихся проектах инфраструктурные объекты строятся в самую последнюю очередь, и зачастую планы по строительству того или иного объекта могут быть изменены.В уже построенном и заселенном поселке инфраструктура, как правило, уже готова, и ее тоже можно оценить.Еще немаловажный аспект – это возможность купить такой дом по ипотеке.

Естественно, мы не берем в расчет сегодняшний день, когда рынок кредитования жилья, особенно загородного, фактически умер.

Но если взять времена до начала финансового кризиса, то покупка дома на вторичном рынке – это была одна из немногих возможностей приобрести загородное жилье в кредит. По той простой причине, что права собственности на участок и дом уже оформлены, объект кредитования можно «потрогать руками» и оценить его стоимость, соответственно можно его использовать в качестве залога. Во многих строящихся коттеджных поселках такой возможности нет, банки всегда настороженно относились к загородной ипотеке.Исключением можно назвать только те поселки, которые имеют договора с конкретными банками, либо строительство коттеджного поселка ведется в соответствии с Федеральным законом №214 «О долевом строительстве», но такие объекты на рынке коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам.

А как обстоят дела с приобретением дома в строящемся коттеджном поселке?

Какие положительные моменты есть в данном случае?

Что касается покупки дома в строящемся поселке, то тут плюсов меньше, но они все-таки есть.

Минусы тсж в многоквартирном доме новостройке

При принятии решения о создании товарищества следует обращать внимание на все моменты.

Создание товарищества процесс нелегкий. В результате можно столкнуться неожиданными для себя проблемами. Но если все преодолеть, то результат будет положительным.

Преимуществ у правильно организованного ТСЖ очень много.

К преимуществам относят огромную степень влияния на деятельность организации:

• Все решения принимаются посредством собрания собственников жилья.
• При этом товарищество имеет право организовывать строительно-ремонтные работы самостоятельно, что позволяет значительно сэкономить финансы.
• Каждый владелец недвижимости может высказать свое мнение и отношение к тому или иному вопросу.
• Огромным преимуществом является и возможность организации предпринимательской деятельности, в результате чего расходы жильцов будут существенно снижены. Законодательство позволяет сдавать в аренду нежилые помещения и подвалы в результате жильцы частично или полностью освобождаются от обязанности уплаты обязательных взносов.
• Жильцы наделяются правом выбора организаций, которые занимаются ремонтными работами и поставками материалов.

Если организованно ТСЖ, значит всегда будут чистые газоны, детские площадки, подъезды.

Именно за этим обязано следить Правление. Кроме того, при каких-либо технических поломках управляющий обязан среагировать и созвать срочное собрание.

Интересная особенность,но квартиры, которые находятся в домах ТСЖ, стоят дороже. Как зарегистрировать ТСЖ? Пошаговая инструкция тут. Но не всегда все имеет только положительные стороны.

Такой процесс, как организация товарищества собственников жилья имеет и свои недостатки.

К таковым относят:

1. риск неверно выбрать председателя, в результате чего ТСЖ окажется бесполезным и убыточным.
2. некоторые проблемы у льготников при оплате коммунальных услуг;
3. эксплуатация здания обходится дороже;
4. риск возникновения трудностей при регистрации;
5. частые проблемы с законодательством и возникновение барьеров;
6. большие траты на капремонт;

Если дому более 30 лет, то он нуждается в капитальном ремонте.

Довольно сложно получить поддержку от государства.

Наше правительство и так не отягощает себя вопросами жилищного плана. Если управляющий ТСЖ постарается выбить бюджетные средства, а администрация пойдет навстречу, то можно получить субсидию. В противном случае собственникам придется все оплачивать из собственного кармана.

С чего начать организацию товарищества собственников, какие существуют требования к процедуре, голосованию?
Такую форму управления выбирают сами жильцы. Нужно учесть, что каждый дом должен определиться с управлением, если в указанные законом сроки этого не сделать, местные власти сами выберут для МКД Управляющую Компанию.

Если в доме возникла инициатива о создании ТСЖ, начинается подготовка к голосованию. Жильцы оповещаются предварительно о проведении общего собрания, методы оповещения могут быть разными – объявление, обход по квартирам, письменное оповещение по каждому адресу.

Нужно указать о месте проведения собрания, дате и времени, а также о вопросах, которые будут поставлены на голосование.

ОС может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме, но жильцы должны быть оповещены о нем не позже, чем за 10 дней.

Часто используется очно-заочная форма, так как собрать всех жильцов в одно время сложно. Можно начать собрание очно, потом разнести по квартирам листы для голосования по созданию товарищества собственников жилья.

Листы с голосами собираются в одном месте, проводится подсчет голосов. Чтобы ТСЖ было создано, потребуется не меньше 2/3 голосов. Общее собрание является важной частью управления МКД, его жизни.

Какой персонал входит в ТСЖ?

Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:

1. председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
2. члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
3. бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
4. юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
5. рабочие:
   • электрик;
   • лифтер;
   • консьерж;
   • уборщица;
   • слесарь-сантехник;
   • дворник;
   • паспортист.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Похожие записи:

• Как правильно поставить печать на прошитый документ
• Что изменится для бизнеса после объединения ФСС и ПФР
• В какой момент возникает право на имущественный вычет