13.05.2023

Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

2. Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

3. Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик?

4. В чем состоит суть сделки

5. Долевое участие в строительстве в 2021 году

6. Мой дом просто так передали другому застройщику

7. Что такое эскроу-счет?

8. Какие сведения о застройщике можно найти на сайте компании

9. Как происходит оформление сделки?

10. А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
Правоустанавливающие документы на строительный участок.
Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
Документы о комплексном освоении территории.
Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
Информация об основных участниках проекта.
Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик?

К сожалению, недостатки в результатах строительных работ в сегодняшней российской действительности – дело вполне обычное. И новоселы прилагают немало усилий для их устранения. Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны (застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики) пытаются переложить друг на друга ответственность. Застройщик отсылает жильцов к подрядчику, аргументируя это тем, что именно он осуществлял строительные работы, поэтому ему и нести ответственность за их недостатки. Подрядчик, в свою очередь, отправляет недовольных обратно к застройщику, настолько же убедительно мотивируя свою позицию тем, что между ним (подрядчиком) и дольщиками никакого договора не заключено, а значит, по нормам гражданского права он не может нести ответственность перед конеч-ными потребителями (дольщиками). Кто (подрядчик или застройщик) должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) предъявлять строителям претензии от имени жильцов дома? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Представитель лица, осуществляющего строительство — это, соответственно, субъект, представляющий интересы исполнителя строительных работ. Чаще всего именно он заключает договоры на осуществление строительства с заказчиком или застройщиком.

Что касается обязанностей лиц, которые осуществляют реконструкцию/строительство/капремонт, то тут выделяется следующее:

Такое лицо обязано осуществлять данное строительное мероприятие в соответствии с заданием, которое было предоставлено ему или заказчиком, или компанией-застройщиком. Имеются в виду различные проектные документы, требования по градостроительным планировкам земельных участков, требования действующих технологических регламентов. При этом исполнитель обязан обеспечивать безопасность третьих лиц на строительной площадке (выполнять требования техники безопасности труда), заботиться об окружающей среде (соблюдать экологическое законодательство), беспокоиться о сохранности объектов культурного наследия.
Лицо, которое осуществляет строительство, обязано вести общий журнал произведенных работ, необходимую по законодательству исполнительную документацию. Оно должно извещать своего заказчика (или застройщика), а также органы государственного надзора о сроках завершения тех работ и процессов, которые подлежат обязательной проверке. При выявлении ошибок, недоделок исполнитель должен полностью устранить выявленные проверяющими недостатки. К продолжению работ по плану он приступает только тогда, когда компетентными органами будет составлен акт о полном устранении найденных недостатков. Осуществляющее строительство лицо полностью контролирует и качество применяемых для работ стройматериалов.
Организации и ИП, осуществляющие строительство, обязаны в точности исполнять указания заказчиков, полученные уже в ходе возведения объекта, но с тем условием, что данные указания не противоречат первоначальным требованиям, условиям контракта на строительный подряд, не представляют из себя вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя.
В случае обнаружения по ходу выполнения строительных работ, капитального ремонта или реконструкции объекта культурного наследия лицо, осуществляющее строительство, должно немедленно прекратить выполнение условий договора подряда. Затем оно извещает о находке государственные органы РФ, занимающиеся проблемами сохранения таких ценных для культуры и будущих поколений объектов.

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

В чем состоит суть сделки

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается . Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Мой дом просто так передали другому застройщику

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.

Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского. Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации. У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.

Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья. Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости. На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.

Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.

С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.

Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства. Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия. В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.

По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.

Что такое эскроу-счет?

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

Какие сведения о застройщике можно найти на сайте компании

Одно из важных нововведений, вступивших в действие в январе этого года – обязанность застройщиков раскрывать информацию о своей компании и проекте строительства. Теперь все сведения о строительной фирме можно получить на ее официальном сайте. В законе приведен обширный перечень документов, обязательных к публикации в общем доступе. Это и правоустанавливающая документация на участок, и уставные документы компании, и результаты аудиторской проверки за предшествующий год.

Помимо этого застройщик обязан разместить на своем ресурсе разрешительные документы на возведение объекта строительства, проектную декларацию, в которую он должен каждый квартал вносить изменения, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, фотографии, отражающие ход стройки. На сайте также должен быть опубликован образец ДДУ и способ, который выбрал застройщик для обеспечения своих обязательств: договор поручительства или страховка.

О деятельности строительной фирмы за последние три года граждане могут узнать также на ее официальном портале. Законодатель обязывает застройщиков размещать разрешения на введение в эксплуатацию всех объектов строительства, возведенных компанией в течение предыдущих трех лет.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

подписать ДДУ с застройщиком;
зарегистрировать соглашение в Росреестре;
подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.