Предоставление специализированных жилых помещений
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предоставление специализированных жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. N 34. 17.02.2006).
Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36).
Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).
Что наниматель вправе делать, какие обязанности несет
В соответствии с ч. 3 ст. 100 ЖК договор найма специализированного жилого помещения должен содержать раздел о правомочиях и обязательствах.
Но данная статья не указывает прямо на их перечень, а только отсылает в ч. 5 к другим нормам ЖК (ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67). Кроме того, ко всем договорам спецнайма применимы положения ст. 69 ЖК, за исключением договоров предоставления жилья на период прохождения службы, права и обязанности по которым регулируются дополнительно ч. 2–4 ст. 31 ЖК.
Тем не менее и указанные нормы не содержат перечень прав нанимателя, а только регулируют его обязанности. В данной ситуации остается обратиться к текстам типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.
Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:
- Разрушение объекта сделки.
- Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
- Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.
Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).
Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.
Так, действие соглашения прекращается:
- при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
- по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
- истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).
Кому и на каких основаниях предоставляется жилье?
Основания для предоставления специализированных помещений зависят от статуса нанимателя и причин обращения.
Самой большой частью СЖФ являются общежития. Места в них выделяются по факту работы и службы в государственных структурах, учебы в учреждениях образования. Кроме этого помещение в общежитии может быть выделено:
- потерявшим память;
- молодым семьям;
- иногородним учебным экскурсиям;
- беженцам и аналогичным категориям лиц.
Ещё одной составной частью СЖФ являются маневренный фонд, социальные и временные помещения.
Они предоставляются лицам, которые оказались в трудных жизненных обстоятельствах:
- вынужденные переселенцы, например, пострадавшие от природных катаклизмов или военных действий;
- беженцы, совершившие побег из страны по причине военного переворота в ней.
Такой перечень исчерпывающим не является. Во внимание принимаются и другие тяжелые жизненные обстоятельства, в том числе и личного характера.
К СЖФ относятся и служебные помещения. Они выделяются лицам, которые проходят особую службу в государственных структурах:
- ФСБ.
- МВД.
- МЧС.
- Прокуратура.
Необходимость выделения жилья должна быть подтверждена документально. Окончательное решение принимается руководителем государственного органа, в чьей собственности помещение находится. Основанием для выделения жилья будет распоряжение руководителя. После его утверждения стороны заключают договор.
Структура договора найма специализированного помещения: образец заполнения
Вы можете договор найма специализированного жилого помещения скачать и самостоятельно приступить к его заполнению. Но мы рекомендуем воспользоваться конструктором и заполнить шаблон договора найма специализированного помещения прямо сейчас на сайте. Типовая форма этого договора включает в себя:
— предмет договора найма (специализированное или служебное помещение). В данном случае выступает специализированное помещение, которое согласно постановлению правительства является таким;
— права и обязанности сторон;
— другие условия, в зависимости от обстоятельств.
Стоит помнить, что наниматель не имеет права:
— осуществлять обмен арендованного помещения;
— передавать это помещение 3-му лицу по договору аренды.
При этом в самом договоре указываются не только все данные нанимателя, но и членов его семьи, которые проживают вместе с ним: супруга (супруг), дети, родители. Обязательные подписи двух сторон.
Как приватизировать жилье сироте: порядок процедуры
Разберемся, как приватизировать квартиру сироте.
Для того, чтобы получить квартиру от государства, сперва ребенка-сироту надо в 14 лет поставить на очередь. Делается это по инициативе сотрудника учреждения, в котором ребенок находится. Также документы может подать опека.
После выпуска из интерната ребенку должны предоставить жилье по договору найма специализированного помещения. Выпускник должен прожить в такой квартире как минимум пять лет, и уже потом можно заключить договор соцнайма и приватизировать выделенное государством жилое имущество.
Далее мы подробнее рассмотрим, как заключить договор найма специализированного жилья и разберем порядок приватизации квартиры сиротой по истечении пятилетнего срока.
Договор съёма недвижимости служебного типа — это официальная бумага, где один субъект — собственник, что выступает от имени государства, обязан передать другому субъекту – работнику, жилплощадь на срок выполнения трудовых обязательств.
Как правило, служебное жилье предоставляется на праве временного пользования, но оно может быть приватизировано. После того как трудовые отношения прекращаются, двухстороннее соглашение прерывается. Объектом двустороннего соглашения выступает недвижимость служебного типа, что будет прописана в документе.
Только собственник жилья сможет присвоить ему специализированный статус, означающий, что жилье, выданное как корпоративное, рано или поздно лишится этого статуса, и в результате будет реализовано право аренды на условиях социального найма.
- Наймодатель – владелец помещения, субъект РФ, муниципальный орган или государство.
- Наниматель – исключительно физическое лицо, гражданин, нуждающийся в специализированном жилом помещении, не обеспеченный на момент заключения договора данным жильем.
- Под понятие специализированного жилого помещения в настоящее время попадают: служебные жилые помещения, комнаты в общежитиях, жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан и временных переселенцев, беженцев, жилые помещения для детей-сирот.
- Объект данного договора – специализированное помещение, сдаваемое в наем.
- Наймодатель обязан передать помещение, свободное от прав и притязаний третьих лиц, отвечающее нормам и требованиям санитарно-гигиенической и противопожарной безопасности. Кроме того, собственник обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт, обеспечивать предоставление коммунальных услуг в установленном объеме и надлежащего качества.
В случае расторжения или прекращения договора, все проживающие в нем лица должны освободить занимаемые площади. Когда они отказываются сделать это добровольно, выселение проводят приставы на основании решения суда.
Существуют категории граждан, которые могут быть выселены только путем переселения в другое, пригодное для проживания помещение:
Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В некоторых случаях допускается перевод специализированного найма в социальный, то есть заключение договора социального найма – это двухстороннее соглашение, согласно которому гражданин РФ получает изолированное жилое помещение, пригодное для проживания. При этом на данную недвижимость право собственности сохраняется за государственными органами управления.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»1 утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
Лица, занимающие такие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные ч. 2—4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.
Так, в силу ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:
Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.
На основании ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:
Наряду с указанными обязанностями наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Поскольку типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, закрепляющей порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма.
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.
Специализированный жилищный фонд. Понятие, назначение этого жилого фонда. Основания предоставления жилых помещений. Порядок заключения договора найма
Понятие «специализированные дома» впервые упоминалось в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Этот Закон определял, что данные дома предназначались для проживания отдельных категорий граждан и предоставлялись им в порядке и на условиях устанавливаемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
В ЖК РФ не просто употребляется понятие «специализированный жилищный фонд», но такой фонд специально выделяется из множества иных жилищных фондов. Законодатель также счел необходимым дать в п. 2 части третьей ст. 19 легальное определение его. Правовому регулированию отношений, связанных с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в ЖК РФ, посвящен отдельный четвертый раздел, который именуется «Специализированный жилищный фонд».
Как можно расторгнуть договор?
Рассмотрим, в каких случаях возможно преждевременное расторжение договора специализированного найма жилого помещения:
- смерть нанимателя. В отличие от договора социального найма, когда смерть человека не является поводом для выселения членов семьи умершего с данной жилплощади, на спецнайм подобное не распространяется. Беженцы, переселенцы и некоторые категории населения останутся проживать в квартире или доме, при этом соглашение будет переписано на дееспособного члена конкретной семьи;
- нарушение условий договора. Наниматель или члены его семьи нарушают условия соглашения (портят имущество, коммуникации, ненадлежащим образом обращаются с помещением, задолжали по оплате ЖКХ);
- нарушение условий проживания. Наниматель или члены его семьи злостно нарушают порядок в доме, мешают отдыхать соседям, создают условия для пожарной или иной опасности.
В каждом из этих случаев наймодатель должен сначала попросить жильцов покинуть помещение в добровольном порядке, затем может обратиться в суд.
Специализированное жилье
В соответствии с ч. 1 статьи 99 Жилищного кодекса РФ специализированное жилье предоставляется:по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.
Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям — решение и договор, заключенный согласно этому решению.Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования.Исходя из смысла ч. 2 ст.
99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:по соглашению сторон;по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч.
2 ст. 83 ЖК РФ (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).Согласно ч. 3 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору.
Договор расторгается в судебном порядке в случаях:невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;систематического нарушения прав и законных интересов соседей;использования жилого помещения не по назначению.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период (работы, службы, учебы и т.д.
), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.
Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления).
Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник — наниматель данного жилья — сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.
При расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого жилья.Обозначенные в ч.
2 статьи 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:а) не имеют другого жилья на праве собственности или по договору социального найма;б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Говоря о случаях такого выселения, законодатель ограничился только указанием, что жилье должно быть предоставлено в черте соответствующего населенного пункта, не предусмотрев его благоустроенность и размер. Это значит, что такое жилье должно отвечать лишь требованиям ст.
15 ЖК РФ (жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях.
Помимо общих положений каждый вид специализированных жилых помещений имеет ряд особенностей, что обусловлено назначением такого жилья.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);в связи с прохождением службы;в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность.Согласно данной статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).Служебное жилое помещение предоставляется на основании:решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц. В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма.Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья.Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства. Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов.В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.С предоставлением другого жилья выселяются граждане, если они:не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма. Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 — 4 ч. 2 ст. 103.Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Характеристика договора найма жилого помещения: консенсуальный, возмездный, двусторонний.
Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.
Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.
Форма договора найма жилого помещения — письменная.
В случаях, когда собственником помещений выступает государство и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.
- Особенности договора социального найма жилого помещения:
- а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;
- б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены дляпредоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
- в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
- г) представлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;
- д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;
- е) договор с нанимателем заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;
- ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
- з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
- и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;
к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.
- л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
- м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
- Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения: