Неотделимые улучшения арендованного имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Продавец тоже в зоне риска
Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.
Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.
Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.
Как правильно написать расписку?
Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
Что такое неотделимые улучшения
Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда. Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.
На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период.
За это время могут произойти такие изменения:
- для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
- были посажены фруктовые деревья;
- были возведены строения.
Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.
Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:
- нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
- спор о характере произведенных улучшений;
- признание имущества амортизируемым.
Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.
— Олег Владимирович, о каких суммах налога идет речь, если продавец желает продать свою квартиру?
И если квартира в собственности более трех лет, то при ее продаже сделка облагается налогом? — Какой процент сделок оформляется по полной стоимости, если мы говорим о квартирах, которые находятся в собственности продавцов менее 3-х лет?
По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.
Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.
Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.
Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.
Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.
Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.
Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.
То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).
Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.
Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.
Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.
Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Как отразить условие в договоре
При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:
- соглашение о существенных условиях сделки;
- правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
- выписку из госреестра;
- справку о наличии/отсутствии обременений.
Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
- фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
- место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
- обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
- цена;
- порядок и сроки расчета;
- техническое состояние жилья;
- произведенные изменения.
Капремонт или неотделимые улучшения
Арендатор в арендованном помещении или здании произвел работы «улучшающего» характера. В первую очередь ему необходимо определить, относятся ли эти работы к капитальному ремонту или это неотделимые улучшения. Этот момент крайне важный, поскольку в зависимости от ответа будет разниться учет с налогообложением и величина налоговой нагрузки.
Если анализировать судебную практику по гражданским спорам, то можно увидеть, что некоторые суды не видят разницы между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-3402/2017 по делу № А40-226189/15). Однако если спор касается непосредственно налоговых правонарушений, то позиция судов однозначна и заключается в том, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и, соответственно, их налоговый учет отличается (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А75-8467/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 22.10.2012 по делу № А11-8693/2011).
Итак, как понять, что работы привели к созданию неотделимых улучшений, а не являются обычным капремонтом?
Основной целью ремонта является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Неотделимые улучшения – это результаты мероприятий, которые носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением имущества. Таким образом, основное отличие ремонта от неотделимых улучшений состоит в том, что в последнем случае свойства объекта совершенствуются, повышаются его качество и технико-экономические показатели, либо у объекта появляются новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13720/2021 по делу № А72-13737/2020). Примером неотделимых улучшений являются работы, в результате которых, например, изменилось служебное назначение помещения, увеличилась его площадь.
Допустим, арендатор убедился, что произведенные работы привели к возникновению неотделимых улучшений. И здесь, чтобы понять, возникает ли объект налогообложения по налогу на имущество, стоит затронуть вопрос учета в соответствии с новыми стандартами.
Ранее в соответствии с устаревшим ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитывались в составе основных средств. По новому стандарту ФСБУ 6/2020 «Основные средства» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств не относятся к основным средствам. Однако в п. 5 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. По нашему мнению, это значит, что затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по завершении работ признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2020), если удовлетворяют условиям п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 4 ФСБУ 6/2020.
Таким образом, с момента готовности неотделимых улучшений, когда они включены в состав основных средств, арендатор становится плательщиком налога на имущество. Правомерность данного вывода, в т.ч. с учетом новых стандартов, подтверждается и разъяснениями чиновников (письма Минфина России от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290).
Отметим, что если недвижимое имущество, в отношении которого были выполнены неотделимые улучшения, освобождено от налогообложения, то налог уплачивать не нужно (письма Минфина России от 13.03.2012 № 03-05-05-01/15, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52).
«Налоговая» амортизация капвложений
Расходы, которые понес арендатор на неотделимые улучшения, он может учесть на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли. Правда, не единовременно, а постепенно – через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). И не полностью, а частично.
Амортизацию арендатор сможет начислять только в течение срока действия договора аренды. Это большой минус, так как маловероятно, что за этот срок удастся перенести на расходы всю стоимость капвложений. А «недоамортизированный» остаток налоговики не разрешают учитывать при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.02.2021 № 309-ЭС20-16872).
Теперь о том, какой срок полезного использования нужно устанавливать при начислении амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ амортизация исчисляется исходя из срока полезного использования, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, для или арендуемого объекта, или капитальных вложений.
Очевидно, что брать за основу СПИ арендуемого объекта крайне невыгодно, поскольку в этом случае сумма амортизации будет мизерная (сроки у объектов недвижимости большие). А конкретные неотделимые улучшения вряд ли получится найти в указанной выше Классификации. На этот случай можно использовать возможности, которые дает арендатору п. 6 ст. 258 НК РФ. Там сказано, что для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. Иными словами, для капвложений, не указанных в Классификации, арендатор может установить свой срок полезного использования.
И вот здесь часто между налоговиками и арендаторами возникают споры относительно данной нормы. Налоговики, как правило, пытаются посчитать амортизацию по капвложениям исходя из СПИ арендованной недвижимости. То есть они либо в принципе отрицают саму возможность устанавливать арендатору свой СПИ в отношении капвложений, либо не принимают тот срок, который арендатор установил самостоятельно (ссылаясь на то, что этот срок не подтвержден техническими условиями или рекомендациями изготовителей).
В таком случае спор можно решить в судебном порядке, но предсказать исход дела невозможно заранее. Отметим лишь, что устанавливать СПИ исходя из срока действия договора аренды рискованно. Есть примеры решений, в которых суды делали вывод, что действующим законодательством не предусмотрено право налогоплательщика устанавливать срок полезного использования исходя из срока действия договора аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2016 по делу № А56-10090/2015).
Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158, от 25.01. 2010 № 03-03-06/1/19).
Отдельно хотим рассмотреть вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений. Минфин РФ считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (письма от 12.10.2011 № 03-03-06/1/663, от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).
Однако выводы чиновников не бесспорны. Суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 № 09АП-24430/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2018 № Ф01-4376/2018, Определение Верховного суда РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-1382).
Если их сделал покупатель
Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.
Для компенсации неотделимых улучшений покупателю придется обосновать их стоимость подтверждающими документами (договорами на выполнение ремонтных работ, приобретение материалов и т.п.). Эти же правила применяются не только к квартирам, но и к земельным участкам.
Из судебной практики: истец получил земельный участок в безвозмездное пользование от ответчика без оформления документов и построил на нем несколько хозяйственных сооружений. Потом ответчик решил продать землю официально другому покупателю. Истец обратился в суд с требованием о взыскании расходов на произведенные неотделимые улучшения земельного участка (т.е. сделанные на нем постройки). Суд в иске отказал, сославшись на тот факт, что истец не получил согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений (и не мог при этом не знать, что строит их на чужом участке).
Другая ситуация, когда неотделимые улучшения имеют значение для покупателя – приобретение квартиры в новостройке без отделки. В этом случае стоимость произведенного ремонта может быть включена в сумму, с которой покупатель может получить имущественный налоговый вычет — всего не более 2 миллионов рублей на человека, включая основную стоимость квартиры.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Покупка квартиры и неотделимые улучшения
Новая редакция Ст. 623 ГК РФ
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу
Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре.
Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы.
Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора. На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется.
Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре. Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений» Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения.
Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды:
«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем»
. . Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется». Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму.
Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы. . Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны.
Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными. Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.
Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона.