Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:
● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;
● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;
● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.
Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:
● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;
● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;
● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;
● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;
● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.
Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.
Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:
● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;
● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;
● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.
При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:
● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;
● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;
● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.
В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.
Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:
● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;
● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:
● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;
● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;
● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.
Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
С позиции права дарственная с правом проживания не самый безопасный вариант передачи имущества другому владельцу. Несмотря на это, соглашение часто подменяет процедуру наследования.
От обычной передачи в дар его отличает включение в текст условия о проживании дарителя.
Возникает вопрос, насколько соответствует такой вариант сделки принципу безвозмездности дара и является ли неоспоримым включение условия о пожизненном использовании жилья.
Согласно ст.572 (п.1) ГК РФ в рамках дарственной нельзя передавать взамен дара иную собственность или ценность.
Однако возможность жить в подаренной квартире не может быть оценено в денежной стоимости и не влечет никаких трат со стороны одариваемого, к тому же, в результате сделки прежний владелец ничего не приобретает, а лишь продолжает пользоваться переданными благами, главное, чтобы при составлении документа в него был включен соответствующий пункт.
Особенность использования возможности проживания при оформлении дарственной заключается в том, что данное разрешение не рассматривается как плата. Отсутствие возмездности – в отсутствии имущественной или финансовой потери для одаряемого.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Плюсы и минусы дарственной
Переоформление квартиры через дарственную очень популярно, когда одаряемым выступает родственник – как правило, сын, дочь, племянники, внуки. Однако свои тонкости вносит условие дарения с пожизненным проживанием. Преимущества и недостатки нужно оценить заранее.
| Плюсы | Минусы |
| Легко оформляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требует | Если есть условие о пожизненном проживании дарителя, сделку можно оспорить в суде по мотиву ее притворности. Если в семье есть конфликтные родственники, лучше выбрать дарение без условия или ДКП |
| Если дарится доля, соблюдать преимущественное право сособственников не нужно | На этапе регистрации может быть заблокирован Росреестром. Чтобы исключить риск, проконсультируйтесь со специалистом по вашему случаю заранее |
| Если одаряемый – близкий родственник (сын, дочь, внук, брат или сестра, супруг, родители или бабушка с дедушкой) – никто из участников сделки не платит налог | Если одаряемый не является близким родственником, ему нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Избежать налога поможет завещание |
Минусы для того, кто дарит
Все зависит от того, о ком конкретно идет речь. Как уже было сказано, для начала рассмотрим плюсы и минусы соответствующей сделки для того, кто является текущим хозяином жилой недвижимости. Мало кто согласится на операцию, которая будет ему не выгодна.
После оформления договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя в ней права собственности на жилье переходят к дарителю. Распоряжаться соответствующим объектом жилец не сможет.
Кроме того, никаких «бонусов» и материальной выгоды от дарственной даритель не получает. Это, как мы уже говорили, безвозмездная сделка. Если получатель имущества захочет, он отблагодарит, но требовать этого нельзя. Это попросту незаконно.
При желании одаряемый сможет продать или передарить собственность. Он также способен сделать перепланировку. Завещание тоже новый владелец сможет составить и написать тогда, когда ему захочется.
Минусы для получателя
К сожалению, почти любое соглашение — это ряд преимуществ и недостатков для всех ее участников. И оные необходимо принять во внимание, чтобы не столкнуться с огромным разочарованием в конечном итоге.
Из недостатков дарственной с правом проживания на соответствующей территории дарителя выделяют, например, невозможность выселения прежнего владельца «недвижки». Если получатель объекта решит жить в квартире или доме, ему придется делить крышу с дарителем. Это не всегда удобно, в редких случаях — опасно.
Реализовать имущество, полученное по дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя, как правило, трудно. Мало кто согласится покупать жилье, в котором находится посторонний человек. Эксперты говорят, что намного проще реализовать собственность, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку.
Кроме того, одаряемому нужно соблюсти все условия пользования территорией, прописанные в соглашении установленной формы. Если этого не сделать, сделка может по суду быть признанной недействительной. И тогда, как нетрудно догадаться, одаряемый лишится недвижимости.
Договор дарения с обременением
Обременением называются некоторые специально созданные обстоятельства или препятствия, чтобы лимитировать нового владельца в пользовании приобретённой им в дар недвижимостью.
Этот сдерживающий фактор проявляется в тот момент, если владелец квартиры попытается применить свои законные права на собственность в ущерб дарителю.
Ипотека на квартиру представляет собой наиболее общераспространенный вид обременения. С нею сейчас знаком каждый гражданин в нашей стране.
К примеру, вы приобретаете квартиру на ссуду, взятую у банка, оформляете ипотеку. Следовательно, с этого момента купленная жилплощадь не полностью принадлежит вам, так как находится под залогом у финансовой организации до полного погашения кредита. Это и есть обременение!
Посему распоряжаться имуществом в полном объёме вы пока не можете, есть существенные ограничения. Каждый ваш шаг осуществляется с разрешения банка.
Как только принимается вами решение подарить такую недвижимость родственникам, составляется договор дарения с обременением, в нём прописываются соответствующие пункты правил соглашения.
При заключении договора с обременением полномочия дарителя распоряжаться квартирой не проходят процедуру регистрации в ЕГРП, но он вправе пользоваться жилплощадью на законных основаниях с постановкой на учёт постоянного характера.
Дарение квартиры с пожизненным проживанием подразделяется на 3 главных вида.
Документы и алгоритм оформления
Оформление дарственной с обременением заключается в соблюдении последовательных действий – алгоритма.
Сперва составляется сам договор, далее желателно обратится к нотариусу (обязательно в случае дарения доли в квартире при долевой собственности). После чего вся документация по сделке должна быть проверена на достоверность и правильность заполнения, зарегистрирована в Росреестре, как переход права на собственность от одной стороны к другой.
Оформление в Росреестре займёт от трёх до пяти дней. И по истечении трёх недель выдаётся справка из ЕГРН.
Нотариус потребует следующие документы для оформления дарственной на квартиру с правом бессрочного проживания собственника, который её презентует:
- Гражданские паспорта обоих сторон.
- Если акт дарения составляется на лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то свидетельство о его рождении.
- Документация на квартиру, аргументирующая права владельца на недвижимость (свидетельство о госрегистрации).
- Документ, свидетельствующий о наличии зарегистрированных людей на указанной жилплощади (выписка из домовой книги).
- Кадастровый паспорт и дополнительные технические документы на недвижимость, в которых отражена цена, планировка жилплощади.
- Справка из ИФНС о неимении задолженностей по налогам.
- Справка из ЕГРП или управления жилищным фондом, доказывающая госрегистрацию владельца жилплощади.
- Согласие супруга на совершение сделки дарения, которое должно быть предоставлено в рукописной форме.
- Если акт дарения происходит с участием лиц, не достигшим 18-летнего возраста, то потребуется письменное разрешение из госорганов исполнительной власти, отвечающих за них на данный момент.
Дарственная оформляется в присутствии обеих сторон. В случае неосуществимости присутствовать одной из них или обеих одновременно, сделка заключается с содействием их поверенных лиц по нотариально оформленным доверенностям.
«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.
Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.
Александр Попов, Нижний Новгород
17/11/2016
Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.
Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.
Петр Сергеевич, Краснодар
03/03/2015
Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.
Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.
Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.
В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Обязателен ли визит к нотариусу
Нотариальное оформление дарения в большинстве случаев не является обязательным условием. Такое правило применяется в случае, когда в качестве предмета выступает не вся недвижимость, а только доля в ней. В этой ситуации без нотариуса оформить сделку нельзя. Для обращения потребуется оформить заявления, к которому прилагаются все документы, являющиеся основанием для совершения сделки. После этого будет оформлен и подписан договор, а одариваемый получит свидетельство.
Участники должны внести пошлину за оказание услуг нотариусом. Размер зависит от статуса сторон.
Близкие родственники выплатят три десятых от стоимости предмета. При этом сумма пошлины не может быть меньше трехсот рублей. Другие лица выплачивают 1%, при стоимости предмета не выше одного миллиона. Если такая цифра превышена, то сумма пошлины составит семьдесят пять сотых в сумме с десятью тысячами. Если подарок стоит больше десяти миллионов, то размер пошлины составит пять десятых. Сюда также плюсуется 77,5 тысяч.
Договор дарения составляется в присутствии обеих сторон при условии полного их согласия со всеми пунктами. После подписания бумага должна пройти государственную регистрацию согласно ст. 574 Гражданского Кодекса. Дарение недвижимого имущества с сохранением права пожизненного в нем проживания зачастую единственная возможность защитить свои права для дарителя. Передача по дарственной безвозмездна, значит, не требует материальной или имущественной компенсации предыдущему владельцу.
Допускается подписание документа доверенными лицами сторон. Представители подтверждают свои полномочия оформленной доверенностью. Для заключения договора дарения обращение к нотариусу не обязательно.
Похожие записи: