Можно ли принимать директора в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли принимать директора в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Как повысить шансы на одобрение
Повлиять на решение банка почти невозможно. Практически все расчёты и решения по вашей заявке будут проводиться в автоматическом режиме специальными программами на основе полученных от вас сведений.
И всё же несколько полезных советов мы вам дадим:
- Максимально качественно подготавливайте все запрашиваемые бумаги. Если у вас нет бухгалтера, или он не обладает достаточным опытом сопровождения подобных сделок, то наймите стороннего специалиста. Поверьте, ваши деньги окупятся сторицей.
- Подавайте в банк только реальные сведения. Современные технологии позволяют банку проверить любую информацию: сведения о зарплате, фактическое трудоустройство, реальность ваших контрагентов и т.п. Помните: любая неточность моментально повлечёт отказ по вашей заявке!
- Предложите банку дополнительный ликвидный залог или поручительство платёжеспособных граждан. Это позволит кредитной организации минимизировать свои риски и более лояльно отнестись к вашей заявке.
Как подать заявление на каникулы
Обратиться в банк с заявлением о каникулах должен сам заемщик. Автоматически, по факту вручения повестки, они не предоставляются, потому что банк не в курсе, кто именно из его заемщиков призван отдать долг Родине.
Закон предусматривает, что банк может отправить в Минобороны РФ запрос о статусе того или иного человека, но только после того, как данный человек сам проявит инициативу и уведомит банк, что он мобилизован. Просто прекратить делать взносы в погашение кредита без уведомления банка о наличии повестки, нельзя.
Обратиться за рассрочкой можно несколькими способами:
- через онлайн-сервисы банка (мобильное приложение или личный кабинет);
- лично посетив отделение кредитной организации;
- по официальному телефону банка, причем с номера телефона, который указан в кредитном договоре. Данный способ, хоть и предусмотрен законом, но остается самым ненадежным, хотя большинство организаций декларирует, что входящие звонки записываются.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Почему директорам отказывают в личных кредитах?
Скажем сразу — директорам компаний даже с солидными доходами могут отказать в крупных кредитах. Хотя небольшой потребительский кредит или кредитную карту банки оформят без проблем. Почему так? Дело в том, что руководитель является финансово ответственным лицом и разделяет все риски возглавляемой компании. Соответственно, в глазах кредитора стабильность доходов директора даже ниже, чем у его подчиненных.
Но главная проблема директора состоит в том, что банки при выделении корпоративного кредита могут потребовать от руководителя выступить поручителем. Во многих банках действует жесткое правило: без такого поручительства заявку на кредит вообще не рассматривать. Поэтому вместе с кредитным договором для своей фирмы гендиректор получает соответствующую запись в своей кредитной истории. И тем самым берет на себя юридическую ответственность за погашение.
Таким образом кредитная история руководителя и кредитная история возглавляемой компании оказываются взаимозависимы. И если бизнес не пошел или возникли кассовые разрывы, кредитная история гендиректора теряет в качестве, его
Дополнительно же на решение банка при рассмотрении заявки от руководителя может оказать влияние то, что риск невозврата кредита в силу весьма распространенной
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Подготовка директора к посещению налоговой
В процессе опроса сотрудники ИФНС могут задавать любые вопросы. Их задача доказать, что директор номинальный. Рекомендуется посещать такие мероприятия только с юристом. Адвокат может сделать необходимые замечание по процессу опроса, которые будут внесены в протокол и создадут дополнительные преимущества в суде, вплоть до признания показаний директора или самого протокола ненадлежащим доказательством. Кроме того, он может подсказать директору более корректный ответ, который минимизирует риски.
Желательно вести видеосъемку опроса, но об этом должно быть указано в протоколе. В дальнейшем это поможет доказать факт давления на человека (если оно было, конечно). Инспектор может грубить, настаивать на нужных ему показаниях, требовать от директора нужных формулировок.
Как банки оценивают платежеспособность учредителей ООО
Рядовому гражданину со средним уровнем дохода получить жилищный заем проще, чем должностным лицам. Есть несколько причин, которые усложняют оформление ипотеки для владельцев и совладельцев бизнеса:
- сложность проверки уровня дохода. Даже наличие положительных тенденций в налоговой отчетности и долгосрочных контрактов не гарантирует одобрения заявки;
- если официальный доход значительно отличается от неофициального, банк может не поверить в надежность заемщика;
- в случае банкротства ООО долги фирмы могут быть взысканы за счет продажи с торгов имущества учредителей, что является дополнительным риском для банка, который является залогодержателем ипотечной недвижимости.
Документы для получения займа
На первом этапе подачи заявки потенциальному заемщику требуется собрать и предоставить кредитору личные документы:
- паспорт заемщика;
- заполненная анкета;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- заверенная копия трудовой книжки;
- СНИЛС и (или) ИНН.
В качестве дополнительных личных документов могут потребоваться:
- свидетельство о заключении (расторжении) брака при наличии;
- свидетельства о рождении детей;
- документы на право собственности на недвижимое имущество — при оформлении залога на уже имеющуюся недвижимость;
- диплом об образовании.
На какой срок можно получить льготную ипотеку
Срок кредитования — до 30 лет.
Льготная ставка действует в период вашей работы в ИТ-компании и сохранится, если в течение 6 месяцев после ухода с места работы вы устроитесь в другую компанию, которая также входит в перечень аккредитованных.
Если вы получили ИТ ипотеку и перешли в другую компанию, которая аккредитована Минцифры — субсидирование и ставка также сохраняются. Срок кредитования остается прежним.
Если вы перейдете в компанию, которая не аккредитована Минцифры, ставка повышается до базовой — действующей на момент увольнения, но не выше, чем ключевая ставка ЦБ на момент заключения кредитного договора +2,5%, если вы купили готовое или строящееся жилье, или +4,5%, если вы взяли ипотеку на строительство дома. Дисконты, которые были применены по кредиту на момент выдачи, также сохранятся при повышении.
Условие повышения процентной ставки распространяется только в первые 5 лет действия кредита.
Заявку на ипотеку для IT можно подать до конца 2024 года.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
-
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
-
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
-
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
-
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Совместительство или совмещение?
Понятия «совместительство» и «совмещение» похожи по смыслу в том, что предполагают выполнение дополнительной работы. Принципиальная разница между ними в том, что совместительством называют работу, выполняемую после завершения основной. То есть после окончания рабочего дня работник трудится над дополнительными задачами. А совмещение – это выполнение всех функций в рабочее время.
С совместителем заключается дополнительный договор на выполнение работ, отличных от основной трудовой функции. Совмещение может не закрепляться документально, не оплачиваться. Запись о нем не вносится в трудовую книжку. Задачи, выполняемые при совмещении, часто разнородны. Например, директор, кроме прямых обязанностей, сам ведет бухучет и заполняет кадровые документы.
Упоминание о совместительстве обязательно содержится в договоре и фиксируется в трудовой книжке, если директору это нужно. Оно дополнительно оплачивается, работа может быть одинаковой и выполняться одновременно в разных фирмах. Например, человек работает в должности директора в двух организациях.
Что делать, если банк отказывается выдать ипотеку по доверенности
Банк имеет полное право отказать выдавать займ на основании доверенности, но есть много других вариантов оформления кредита дистанционно. Конечно, можно обратиться для решения вопроса в ЦБ РФ или в Роспотребнадзор, но это долгий не всегда результативный путь.
Оптимальное решение – обратиться за помощью к опытным финансовым брокерам, которые изучив конкретную ситуацию могут найти оптимальное решение проблемы. Но выбирать компанию важно внимательно, необходимо, чтобы фирма была официально аккредитована для предоставления таких финансовых посреднических услуг.
Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.
Размер дохода — главный критерий для банка
Портрет идеального заемщика:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
- с работающей второй половиной и без детей;
- официальная полностью белая работа;
- высокий и постоянный доход;
- ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
- стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.
Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.
Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.
Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.
Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.
Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.
Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи
Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.