Власти снизили госпошлину за регистрацию изменений в договорах аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Власти снизили госпошлину за регистрацию изменений в договорах аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ситуация распространенная: в 2021 году был заключен договор аренды нежилого здания на пять лет. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Сейчас стороны решили расторгнуть договор аренды, не дожидаясь наступления срока его окончания.
У арендатора и арендодателя возник вопрос о том, нужно ли регистрировать соглашение о расторжении договора и платить за это госпошлину.
Как поступить в этой ситуации объясняет начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Пермскому краю Марина Суворова.
— Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, в какой был заключен договор, если из закона, других правовых актов, договора не вытекает иное.
Таким образом, соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если по закону такие сделки подлежат регистрации, взимается государственная пошлина.
За осуществление государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нужно уплатить государственную пошлину.
Организации уплачивают 22 000 рублей, физические лица — 2 000 рублей, за исключением случаев, установленных законом.
Важно. С 1 января 2023 года вступает в силу закон, уменьшающий размер государственной пошлины за регистрацию соглашений об изменении и расторжении договоров аренды. Для физических лиц госпошлина будет составлять 350 рублей, для юридических – 1000 рублей.
К сведению. Чек об уплате государственной пошлины может не представляться вместе с заявлением о государственной регистрации прав. Но! Если информация об уплате государственной пошлины по истечении пяти дней с даты подачи заявления не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, Росреестр вернет представленные документы без рассмотрения.
Подробнее по теме см. Ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, судебные акты Верховного суда РФ: решение от 15.01.2021 № АКПИ20-932, определение от 30.03.2021 № АПЛ21-96, определение от 25.02.2021 № АКПИ20-989, определение от 14.10.2021 № 307-ЭС21-6664 по делу № А13-2860/2020 и др.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Размеры госпошлины за регистрацию права собственности зависят от вида регистрационных действий, объекта недвижимости и от того, кто платит пошлину — физическое или юридическое лицо. Для последних ставки выше. При приобретении права в общей долевой собственности пошлину платит каждый владелец в зависимости от размера своей доли.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи, дарения или мены составляет:

• для физических лиц— 2 тыс. руб.;
• для юридических лиц — 22 тыс. руб.

Государственная регистрация ипотеки, включая внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости:

• для физических лиц — 1 тыс. руб.;
• для юридических лиц — 4 тыс. руб.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве:

• для физических лиц — 350 руб.;
• для юридических лиц — 6 тыс. руб.

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

• В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
• В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

• Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

• на точный срок;
• на неопределённое время.

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

• в общем случае – за 3 месяца до желаемой даты прекращения;
• если сдаётся в аренду федеральное имущество, то срок предупреждения для органов государственной власти – 1 месяц (ч. 5 ст. 15 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Если стороны договора аренды согласны на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то необходимо подготовить , а также зарегистрировать данное соглашение в Росреестре.

За регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с организаций (). Такая правовая позиция изложена в письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79. Порядок регистрации соглашений о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды — см. рекомендацию « ».

В отсутствии согласия сторон на расторжение договора, расторгнуть договор аренды по инициативе одной из сторон можно только при наличии оснований, установленных законом или договором — см. « », « ».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.

Любые сделки в отношении недвижимого имущества подлежат государственному учету, а, следовательно, по ним удерживается госпошлина (ст.11 Закона №122).

Согласно с правилами Налогового кодекса сбор уплачивается до подачи ().

Размер налога зависит от того, какие именно регистрационные действия необходимо совершить органу государственной власти ().

Порядок регистрации недвижимого имущества установлен законом. может быть заключен между юридически лицами или между организацией и физическим лицом.

Ответственным за ведение учета недвижимого имущества является Росреестр. ФСГРК оказывает следующие услуги:

• осуществляет госрегистрацию прав;
• ведет кадастровый учет;
• предоставляет ведомости из государственного реестра;
• осуществляет прием населения;
• ведет базу данных по результатам землеустройства;
• предоставляет информацию, которая содержится в кадастре недвижимости.

Что касается аренды, то согласно с условиями договора владелец передает арендатору объект недвижимости за определенную плату ().

В аренду сдаются следующее объекты:

• земельные участки;
• действующие предприятия;
• изолированные природные объекты;
• имущественные комплексы;
• сооружения;
• жилые помещения;
• производственное оборудование;
• технические устройства.

О погашении в ЕГРН записи об аренде недвижимого имущества

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

• Соглашение сторон.
• Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
• Существенное нарушение со стороны арендодателя.

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

По действующему законодательству РФ, в случае если договор аренды недвижимости заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации. При этом регистратор вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что указанный объект обременен арендой. Указываются реквизиты договора аренды и лицо, с которым он заключен.

Для того чтобы погасить запись об аренде в ЕГРН, необходимо пройти такую же процедуру, как и при регистрации договора аренды помещения.

• Cоглашение о расторжении аренды, оригинал; 3 экз.
• Документ, подтверждающий полномочия руководителей сторон соглашения; заверенная копия.
• Документ, подтверждающий полномочия лиц, подписавших соглашение; заверенная копия.
• Договор аренды; простая копия.

Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды не уплачивается.

Срок регистрации соглашения о расторжении аренды – 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: 7 (926) 011-50-75, 7 (495) 642-45-97.

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

• Кто именно хочет расторгнуть договор?
• Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
• Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

1. Когда арендатор получает помещение.
2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

1. Прекратить нецелевое использование помещения.
2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
4. Провести ремонт и т. д.

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора , находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

• Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является , а арендатором – частное лицо, принимает суд.
• Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее , в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Когда необходимо уплачивать госпошлину?

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, по которой один субъект передает другому вещь во временное владение и пользование. Какие соглашения в этом случае подлежат процедуре государственной регистрации? Ответ зависит от категории сдаваемого объекта. В частности, под правило о регистрации, согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), подпадает передача во владение и пользование недвижимого имущества.

Читайте нас в Яндекс.Дзен Яндекс.Дзен

Под недвижимостью при этом понимаются следующие вещи (ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ):

• земельные участки, недра;
• капитальные объекты, незавершенные строения;
• помещения (и жилые, и нежилые);
• машино-места;
• предприятия как имущественные комплексы;
• линейные объекты;
• морские, воздушные и речные суда;
• космические объекты.

Однако из указанного императива о регистрации есть свои исключения. В силу ст. 651 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ и ч. 2 ст. 51 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) договоры аренды земельных участков, а также зданий и помещений, заключенные на срок менее одного года, не регистрируются.

Государственная регистрация — это юридически значимое действие регистрирующего органа (Росреестра). Совершение таких действий, согласно ст. 333.16 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), сопровождается уплатой государственной пошлины. Таким образом, когда мы говорим об оплате госпошлиной регистрации договора аренды, то имеем в виду аренду только недвижимых объектов. При этом арендные соглашения, заключаемые на срок менее года, не регистрируются — соответственно, госпошлина при этом не уплачивается.

МАУ — МФЦ Славянского района

— для каждого физического лица — 1000 рублей; — для каждого юридического лица — 11000 рублей Государственная регистрация доли в праве общей собственности, возникшей до введения в действие Закона, осуществляемая в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона в связи с государственной регистрацией ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта — для каждого физического лица — 1000 рублей; — для каждого юридического лица- 1100 рублей Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, договора (соглашения) о присоединении к договору аренды (государственная регистрация проводится путем внесения изменений в подраздел III-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и выпуска подраздела III-2 ЕГРП) в случае если с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обращается одна сторона .

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Арендные отношения – одни из самых распространенных между субъектами предпринимательства. Очень часто собственники нежилых помещений передают их в аренду для использования под офис, склады, магазины и т.д.

Договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме на определенный или неопределенный срок. Согласно действующему на декабрь 2019 года законодательству в случае если арендное соглашение заключается на срок более 1 года, обязательна регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Только после регистрации он будет считаться заключенным для третьих лиц, а права сторон договора будут максимально защищены. Если срок договора менее года или не определен совсем, то регистрация не требуется.

Услуги по регистрации расторжения договора аренды (снятие обременения).

Регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения – это обязательная процедура в Управлении Росреестра в том случае, если договор аренды являлся долгосрочным и был зарегистрирован. Регистрация расторжения договора аренды также может именоваться как погашение аренды, погашение записи об аренде помещения, регистрация погашения аренды, снятие обременения либо погашение обременения.

Важно понимать, что даже если истек срок аренды, установленный договором, и арендатор освободил помещение и фактически арендные отношения между сторонами прекратились, автоматически обременение не будет снято в ЕГРП. Снятие обременения в ЕГРП об аренде – отдельное регистрационное действие, для совершения которого необходимо подавать полный пакет документов как на регистрацию какой-либо другой сделки.

Таким образом, при прекращении действия договора в связи с истечением срока либо при досрочном расторжении, погасить запись об аренде в Управлении Росреестра необходимо в обязательном порядке, иначе на объекте недвижимости останется зарегистрированным обременение в виде аренды, что может повлечь для собственника неблагоприятные последствия и помешать ему зарегистрировать новый договор аренды с новым арендатором.

Стоимость регистрации расторжения договора аренды (снятие обременения)

Звоните 8 (495) 787-37-67

Похожие записи:

• Кадровые документы. Что не в праве требовать работник?
• Договор купли продажи автомобиля по доверенности, генеральной и простой
• Как оформить развод, если супруги живут в разных городах