Договор купли-продажи квартиры с правом проживания
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с правом проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Договор пожизненного проживания в квартире
Ситуации, требующие оформления подобных соглашений случаются часто, могут отличаться особенностями составления и различными юридическими последствиями, дающие гражданам некоторые полномочия при совместном проживании с владельцем недвижимости.
Специфическим основанием для провоспособности считается конкретная разновидность обязательства владельца недвижимости перед указанными в договоре лицами. Такие обязательства владелец должен соблюдать потому, что существуют определенные нормативы и законодательные акты, включая ст. 558 ГК РФ.
При этом обязательно понадобится соблюдать все требования в вопросе оформления взаимоотношений участвующих сторон, которые скрепляются подписанием договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца.
По ст. 450 ГК РФ такое соглашение может быть расторгнуто, если имеет место нарушение его определенных положений.
✅ Оформление договора купли-продажи квартиры с правом проживания
Пожизненный трастовый договор несет определенные риски как для покупателя, так и для продавца. Неточности в формулировках могут привести к оспариванию сделки. Чтобы избежать этого, стоит нанять юриста для составления документа. Не следует использовать стандартные формы.
В дополнение к основным условиям договора есть еще один пункт о праве проживания. Структура документа в целом выглядит следующим образом:
- Информация о продавце/покупателе и лице, которое будет проживать в недвижимости (если это не сам продавец, а его родственник);
- Полная информация о предмете сделки (адрес, площадь, этаж и т.д.).
- Любые соглашения, заключенные сторонами;
- Срок проживания (обычно указывается пожизненное проживание, но можно договориться и об ограниченном сроке);
- Назовите стоимость имущества цифрами и словами;
- Права/обязательства, расселение/передача имущества;
- условия, при которых сделка может быть расторгнута;
- точную дату и подписи сторон.
В некоторых регионах регистрационные органы рассматривают документ о праве собственности с правом проживания как форму аренды — чтобы избежать отказа в регистрации, стоит заверить документ нотариально (хотя закон этого не требует). Преимущество такого решения в том, что вам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр (МФЦ) — нотариус сам отправляет документы (обычно в электронном виде).
Договор купли-продажи с пожизненным проживанием
Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.
Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев. Прогнозировать более точные сроки тут невозможно. Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности. На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.
жилого помещения с условием о проживании в нем продавца после регистрации перехода права собственности в течение определенного договором срокаг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Помещение»): жилое помещение общей площадью – кв. м, состоящее из комнат жилой площадью кв. м, расположенное по адресу: .
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании от «»2021 г., № , выдан .
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Помещение к Покупателю в . Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель в следующем порядке: .
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Особенности муниципального жилья
Выезд нанимателя на постоянное место жительства по другому адресу. В таком случае он теряет право на данное помещение из-за неисполнения обязанностей нанимателя. С дня выезда договор с ним считается расторгнутым. Но если члены его семьи продолжают жить в этой квартире, то договор не расторгается, а права на пользование жильём лишается только покинувший его наниматель. Положения, регулирующие этот процесс, указаны в 83 статье ЖК РФ.
Но нужно учитывать, что если несовершеннолетний вынужденно покинул такое помещение, то он не утратит право пользования им.
Вторая распространённая причина лишения прав на муниципальное жильё – нарушение закона. А именно:
- Повреждение или разрушение имущества муниципалитета.
- Невыплата долгов по коммунальным услугам и за само жильё в течение полугода.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Использование помещения не по назначению.
Также суд может принять решение о выселении родителей, лишённых родительских прав, по причине запрета на их проживание вместе с детьми.
Во всех описанных случаях будут учтены обстоятельства ситуации. Поэтому для участия в судебном процессе важна помощь профессионального юриста, специализирующегося в области жилищного прав.
Обе стороны подвергаются рискам:
- Покупатель может оказаться недобросовестным и уклоняться от исполнения обязательств.
- Покупатель не сможет обеспечить рентополучателя.
- Рентополучатель может прожить дольше плательщика.
- Родственники владельца квартиры могут не согласиться с заключённым договором и отстаивать свои права в суде.
- Рентопоулчатель может потребовать расторжения сделки.
Достоинства:
- Расторгнуть соглашение можно только в суде.
- Государственная регистрация в Росреестре защищает владельца от мошенников.
- Соглашение выгодно и продавцу и покупателю: рентополучатель приобретает дополнительный доход и не беспокоится о социально-бытовом обслуживании, а плательщик приобретает недвижимость за меньшую, в сравнении с рыночной, стоимость.
Недостатки:
- Высокие риски.
- Продавец вправе расторгнуть договор при любом несоблюдении его условий. Деньги возвращены не будут.
Сделка отчуждения недвижимости с правом пожизненного проживания предыдущего владельца может стать выгодной и для продавца, и для покупателя. Пожилой человек получит гарантии невыселения, источник дохода и помощь в обеспечении быта, а покупатель приобретёт жильё гораздо дешевле его рыночной стоимости. Однако, перед подписанием договора стоит тщательно изучить возможные риски и условия сделки.
Сложности и подводные камни
Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.
Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли – продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.
Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.
Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.
Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.
Обсуждение деталей. На первом этапе стороны должны достичь соглашения по всем нюансам сделки, включая точную стоимость и потенциальную возможность перепродажи жилья в будущем – бывший владелец должен иметь гарантии, что не очутится на улице. В процессе обсуждения составляется предварительный договор.
Заключение ДКП и нотариальное заверение документа. В отличие от ренты, договор купли-продажи квартиры с правом проживания не требует обязательного нотариального заверения, но лучше обезопасить сделку. Поскольку такой вариант отчуждения жилья обычно предпочитают пожилые люди, велик риск того, что их дееспособность будет подвергнута сомнению.
Даже получив от продавца справку из психоневрологического диспансера нельзя быть уверенным в том, что он полностью осознает последствия сделки. Нотариус своей подписью в значительной мере снижает риск того, что ДКП впоследствии оспорят – он подтверждает дееспособность продавца и покупателя на момент оформления бумаг. К тому же сам текст договора должен быть составлен с учетом всех возможных нюансов и особых условий – поручить работу стоит специалисту, разбирающемуся в правовых вопросах.
В соответствии со ст.558 ГК РФ в документе должен быть приведен список лиц, которые будут проживать в квартире.
Если продавец недееспособен, то вместо него в сделке должен принять участие опекун. Обязательным требованием является письменное разрешение от органов опеки и попечительства.
Завершение сделки. На заключительном этапе покупатель должен зарегистрировать переход прав на объект недвижимости – для этого нужно посетить многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра (при нотариальном оформлении функцию по передаче документов берет на себя нотариус). С момента регистрации квартира принадлежит новому владельцу по документам (это отражается в выписке из ЕГРН), но физически он вступит во владение только после подписания акта приема-передачи квартиры, выплаты денег и получения расписки.
Акт составляется в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении.
Кто имеет право проживать в квартире, не являясь ее собственником
Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.
ВНИМАНИЕ !!! Покупатель не должен доверять соглашениям, при которых бывший хозяин недвижимости обязуется снять с регистрации несовершеннолетнего жильца после реализации недвижимого имущества. Особенно если у детей имеется доли в имуществе
В действительности, как правило, за детьми так и остается прописка в квартире в виде сюрприза, который доставляет неприятности новым хозяевам.
Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания
- технический паспорт помещения.
Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д. Для квартиры с обременением К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно. Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство. Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:
- ордер на квартиру;
- документ о приватизации;
- для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
- брачный договор, если таковой имеется.
Что такое договор постоянной ренты?
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).
Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).
В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.
Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.
Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.
Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Необязательные условия
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.