Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение разрешенного использования земельного участка — порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:
- собственники земельных участков;
- землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).
От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?
Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 указанной статьи. В п. 3 сказано: в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка равна его рыночной стоимости. Минэкономразвития России в Письмах от 27.07.2011 N ОГ-Д06-631, Д06-3662 подчеркнуло: кадастровая стоимость земельных участков отождествляется с их рыночной стоимостью. В п. 3 ст. 66 ЗК РФ уточнены нормы ранее действовавшего законодательства, в которых отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально.
Кадастровая стоимость определяется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости (п. 10 ФСО N 2 , п. 3 ФСО N 4 ). В свою очередь, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель ).
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255.
Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508.
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.
По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории (приведены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ):
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Что касается видов разрешенного использования, они делятся на три группы:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке для различных категорий земель предусмотрены группы видов разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых определяется в разрезе указанных групп. Так, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.
Для чего проводится ВРИ
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
- Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
- С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
- Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.
Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.
Можно ли ускорить процесс
Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
✓ 2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
✓ 2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
✓ 13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.
Важно! Если у участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.
Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
Если вид разрешенного использования участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:
- Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
- Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.
| Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк) | Скачать |
На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Где найти градостроительный регламент?
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».