Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Ситуация на вторичном рынке жилья — 2020. Сроки продажи и цены
Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.
Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.
«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.
По мнению аналитиков, продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше. «Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя. На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — сказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.
Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.
Грамотная реклама (четвертый шаг)
Достоинства выделяются, недостатки… умалчиваются. Вроде просто. Иногда продавцам квартир «не первой свежести» приходит идея использования в объявлении более привлекательных изображений из интернета – это ошибка. Вести фотосъемку необходимо именно в помещениях продаваемого жилья (общие планы), подготовленного уборкой и освещенного. Фотографии требуются качественные, с хорошим разрешением.
Можно подготовить обзорную видеосъемку формата «3D-тур», дополнив ею рекламное объявление. Видео размещается на видеохостингах вроде ютуба или яндекс-видео, ссылка ставится в текст объявления.
Помимо внутренних особенностей продаваемой квартиры (стеклопакеты, «теплые полы» и т.п.) в объявлении следует указать также внешние характеристики: близкое расположение парка, метро в пешей доступности, дополнительные парковочные места, консьерж.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Шаг 5. Показ квартиры
Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.
Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.
Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.
Предпродажная подготовка
Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).
Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.
Учитывайте сезонность
Пик деловой активности на рынке вторичной городской недвижимости приходится на два периода: с сентября по декабрь включительно и с марта вплоть до майских праздников — я уверена, что именно в это время собственник сможет продать квартиру на «вторичке» с максимальной выгодой для себя и в кратчайшие сроки. С наступлением весенне-летнего периода внимание потенциальных покупателей на рынке переключается с городской на загородную недвижимость. Зима (январь, февраль) и Лето (июнь, июль и начало августа) — не самое лучшее время для продажи квартиры — это «Мёртвый сезон». Эти нюансы (фактор сезонности) в обязательном порядке необходимо учитывать в своих изысканиях на счёт срочной реализации вторичной недвижимости.
Раскошельтесь на комплексную рекламу
Только комплексный подход к рекламе поможет во всеуслышание заявить о своём объекте на рынке. Для максимального охвата внимания потенциальных клиентов подойдут как традиционные методы, так и хорошо забытые старые дедовские способы. Наружная реклама, печатная, всемирная паутина — все средства эффективны, все приёмы хороши. Для начала рекомендую разместить объявление о продаже сразу на нескольких самых популярных интернет площадках. Не плохо было бы расклеить листовки на подъездах и тем самым оповестить соседей в квартале или районе о грядущей выгодной для них сделке. Помимо всего прочего, при реализации недвижимости отлично зарекомендовал себя такой инструмент как баннер, зафиксированные на балконе или оконном проёме. Совсем не помешают на пути к заветной цели услуги сарафанного радио и социальных сетей — поделитесь ценной информацией с бабушками на лавочке и друзьями на своей страничке. Районные газеты я тоже не скидывала бы со счетов.
Но раньше времени не расслабляйтесь. До принятия аванса или задатка постоянно поддерживайте рекламную компанию и отслеживайте своё объявление, при необходимости подымайте его в поисковой выдаче. Ведите учёт поступивших обращений. Советую до последнего регулярно мониторить аналогичные предложения — анализировать конъюнктуру рынка в заданном сегменте. Во избежание преждевременных выводов по ликвидности жилья и возможных последующих вопросов от соискателей типа «Почему у вас так много просмотров, а квартира до сих пор не продана?», рекомендую обнулять счётчик просмотров на сайте и подавать объявление заново. К тому же такой манёвр сильно стимулирует спрос и обязательно проявит тех, кто положил глаз на вашу квартиру и имеет серьёзные намерения. Уверена, что когда интересующая квартира исчезнет из поля зрения, клиенты обязательно задёргаются — это в итоге ускорит процесс и подтолкнёт к принятию так нужного всем решения. Поверьте на слово, при продвижении предложения ничего из перечисленного не будет лишним. Реклама двигатель торговли, её много не бывает — зачастую именно она помогает продать квартиру быстро, а иногда и втридорога.
Преподнесите себя и квартиру на показе с лучшей стороны
На показе квартиры в живую с потенциальными покупателями ведите себя предельно вежливо. Не срывайтесь, не поддавайтесь на провокации. Какими бы нелепыми и идиотскими не показались вам вопросы клиентов держите себя в руках и мило улыбайтесь. Запаситесь терпением, поверьте, оно вам пригодиться и вы ещё не раз вспомните про полезный совет, потому как на просмотре будете вынуждены отвечать на самые смелые и неудобные вопросы встречной стороны, типа «Почему, по каким причинам продаёте квартиру?» или что-то вроде «Как давно, как долго квартира продаётся?» Рекомендую заранее подготовить ответы для перекрестного допроса, чтобы при случае не залезать за словом в карман. Как бы не хотелось, не сближайтесь с клиентом, держите дистанцию. Ушлыми покупателями скорее всего будут предприняты попытки путём наводящих вопросов типа «Вы сами откуда родом?» найти общие точки соприкосновения, чтобы расположить продавца к себе и выбить из него дополнительную скидку при продаже. Не впадайте в ностальгические воспоминания и сравнения — «Раньше здесь было намного лучше, не то что теперь» или что-то на подобии «Два года назад этажом ниже случился пожар».
Сама квартира должна сверкать чистотой. Перед приходом долгожданных гостей хорошенько проветрите помещения. На время воздержитесь от курения и распития алкогольных напитков как в комнатах, так и в местах общего пользования. Ароматные свечи, освежитель воздуха и свежезаваренный кофе перебивают зловоние и помогают справиться с посторонними запахами. По возможности, предупредите соседей о намечающемся приходе потенциальных покупателей и попросите их не шуметь на время просмотра. Клиента ничего не должно насторожить. Посещение не должно вызывать ни малейших подозрений и негативных ассоциации. Обязательно примите к сведению эти полезные советы. Как показывает практика, правильное поведение продавца на просмотре не раз его же и выручало — помогало продать квартиру быстро и при этом дорого.
Рекламная кампания вашей квартиры
Оптимальным вариантом считается использование нескольких площадок для размещения объявлений. Лучше всего задействовать ресурсы разного плана, в частности:
- популярные местные газеты бесплатных объявлений;
- сайты бесплатных объявлений;
- специализированные ресурсы по купле-продаже недвижимостью;
- местные форумы, где есть соответствующий раздел;
- расклейка объявлений (этот канал может быть достаточно эффективен вопреки заверениям об обратном);
- социальные сети (как специализированные сообщества, так и собственные страницы);
- друзья, родные, знакомые, коллеги: просто дайте им знать, что продаёте квартиру, возможно, кто-то в их кругу общения как раз хочет купить что-то подобное, а рекомендации общих знакомых стоят многого.
Что до риэлторов, то будьте уверены: бегать за ними вам не придётся. Как только вы начнете продавать квартиру, в их базы информация о ней попадёт автоматически.
Дальнейшие действия будут зависеть от того, пойдет ли отдача от объявлений. Если звонки есть, значит, вы всё делаете правильно. Если нет, повод не отчаиваться, но задуматься, что не так.
При составлении рекламного объявления опытные риэлторы советуют ничего не приукрашивать и не скрывать. Обо всех недостатках лучше честно сообщить сразу. Помните, что на каждый товар есть свой покупатель. Известен случай, когда в продаваемой квартире вместо ванны стояла душевая кабина. И так случилось, что покупатели оказывались в претензии, обвиняя продавца в сокрытии этого факта. Но стоило ему добавить эту подробность в текст, дело сразу пошло на лад.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.