13.08.2023

Как сделать квартиру коммунальной

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать квартиру коммунальной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Права и обязанности нанимателя

2. Изменение статуса коммунальной квартиры

3. Обменять можно, но непросто

4. Как сделать квартиру коммунальной

5. Как из Муниципальной Квартиры Сделать Коммунальную

6. Общая долевая собственность

7. Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы

8. Правила проживания в коммунальной квартире в 2021 году

9. Отличие коммунальной квартиры от квартиры

10. Правила пользования муниципальным жильем

11. Как признать квартиру коммунальной

12. Какие права дает муниципальное жилье?

13. Как поступить с оплатой ЖКУ, если не живешь в квартире?

14. Процедура наследования по завещанию

До сих пор коммуналки – обыденное явление для Петербурга, хотя город уже несколько лет борется с этим пережитком советской эпохи (за последние десять лет в Северной столице было расселено 16 тысяч коммуналок). Всего их, по оценкам чиновников, еще более 104 тысяч.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

обменивать или заменять жилье;
требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Изменение статуса коммунальной квартиры

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.

Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

кадастровый паспорт,
справка о составе семьи,
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
свидетельство о браке и
свидетельства о рождении детей.

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Как сделать квартиру коммунальной

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

подать исковое заявление в суд;
сделать кадастровый паспорт;
зарегистрировать права собственности;
сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Оформление прав собственности осуществляется в течение 30 дней. По истечении срока, владельцам выдается свидетельство на права пользования своей долей на территории общей жилплощади. После получения свидетельства дольщики вправе распоряжаться ее по своему усмотрению.

Договориться о разделе квартиры можно и без суда, если дольщики ладят между собой. Они распределяют комнаты и оплачивают счета поровну.

Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.

Для того, чтобы суд признал квартиру коммунальной, нужно предоставить все необходимые документы, соблюдая порядок действий.

Список документов для суда:

исковое заявление;
квитанция об уплате госпошлины;
свидетельство о правах собственности;
кадастровый паспорт;
план разделения жилплощади;
личные данные всех владельцев;
нотариально-заверенный отказ от комнаты.

Если собственники с первого раза предоставят правильно — собранный список документов, то суд признает квартиру коммунальной.

Признать квартиру коммунальной без согласия всех собственников в суде невозможно. Гражданин, решивший превратить муниципальную квартиру в коммунальную, должен получить письменное согласие каждого собственника. Согласие несовершеннолетнего собственника выдается в органах опеки и попечительства.

Без согласия соседей собственник имеет право:

сдавать свою комнату;
регистрировать посторонних граждан.

Если один из собственников хочет осуществить ремонтные работы на кухне, в ванне, коридоре и туалете, он обязан спросить разрешение у других собственников. Пользоваться общими местами собственники имеют право в равных долях. Законодательством не установлен фиксированный порядок. Возникшие споры и недопонимания решаются в судебном порядке.

Перед продажей своей комнаты собственник, в первую очередь, должен предложить ее соседям по той же цене, что и третьим лицам. В случае отказа, он осуществляет продажу посторонним лицам.

Как из Муниципальной Квартиры Сделать Коммунальную

Начиная с 1 января следующего года начнет действовать закон о компенсации в случае утраты права собственности на жилье в ситуации, когда законный собственник затребует его через суд.

Данная проблема существует уже давно и является весьма серьезной. Существует множество случаев, когда приобретенное жилье заставляли возвратить (продавец мог подписать договор, не осознавая своих действий, или же происходило незаконное завладение жильем со стороны мошенников, которые потом его перепродавали).

И в итоге пострадавшими, как правило, оказывались именно добросовестные покупатели, которые отдавали свои деньги, ничего не подозревая, а затем оставались и без жилья, и без денег.

Сейчас же покупатель на законных основаниях сможет получить денежную компенсацию со стороны государства (в случае, когда на протяжении шести месяцев он не смог вернуть свои денежные средства по исполнительному документу). И это будет сумма или реального ущерба, или кадастровой стоимости жилой недвижимости, что определяется исключительно по выбору пострадавшего.

Также те добросовестные покупатели, которые ранее оказались в подобной ситуации, имеют полное право через суд получить компенсацию.

Помимо этого создатели данного законопроекта отмечают, что в отношении физических лиц срок обратной силы будет длиться 3 года, но лишь тогда, когда жилая недвижимость была истребована в пользу самого государства.

Со следующего года будет дан старт региональных программ по добровольному страхованию объектов жилой недвижимости на случай появления каких-либо чрезвычайных ситуаций. При этом владелец жилья сам решает — принимать участие в подобной программе либо нет.

Общая долевая собственность

Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.

Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).

Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы

С 23:00 до 8:00 во всех квартирах, в том числе коммунальных, должна соблюдаться тишина. Запрещены звуки выше 20 дБ и действия, нарушающие общественное спокойствие.

Нельзя пользоваться инструментами, нарушающими тишину, пиротехнической продукцией. Нарушение этих правил влечет наложение штрафа.

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире прописано в ст. 59 ЖК РФ.

В некоторых регионах России приняты целевые программы, согласно которым проблемы улучшения жилищных условий решаются посредством расселения коммунальных квартир. Жилье может быть признано ветхим или подлежащим сносу.

Расселение без согласия возможно только по решению суда. Для участия в программе требуется, чтобы лицо было признано нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Расселение собственников — это длительный процесс. Собираются документы, назначается комиссия по обследованию.

Электричество, газ и вода оплачиваются с учетом площади комнаты. Учитываются показания индивидуальных приборов учета, установленных в комнатах.

Оплата за общую территорию производится по договоренности между всеми жильцами.

Если стороны не пришли к консенсусу, действуют следующие правила:

тепло оплачивается по занимаемой площади;
изучается количество электроприборов в комнате;
вода и газ оплачиваются по количеству проживающих.

В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.

С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.

В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:

год возведения и местоположение строения,
серия дома,
материал стен,
текущее состояние строения.

Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.

Правила проживания в коммунальной квартире в 2021 году

Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. № 468-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” переносит обязанность указывать идентификаторы гражданина-должника при составлении исковых заявлений и заявлений о вынесении судебного приказа до 2022 года (ст. 4).

Идентификаторы не потребуются лицам, которые управляют домами, региональным операторам (по обращению с ТКО и Фондам капремонта), ресурсоснабжающим организациям.

С 1 января 2021 года вступили в силу Правила обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде (Постановление Правительства РФ от 28.12.2020 № 2314).

Документ устанавливает, что места накопления отработанных ртутьсодержащих ламп в многоквартирных домах определяются потребителями или по их поручению теми организациями, которые управляют домом. Они организуют накопление отходов в местах, являющихся общедомовым имуществом, и уведомляют об этих местах оператора по обращению с такими отходами.
Органы местного самоуправления организуют создание мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп, в том числе в случаях, когда организация таких мест накопления не представляется возможной в силу отсутствия в многоквартирных домах помещений для организации мест накопления, а также информирование потребителей о расположении таких мест.

Как объяснила юрист адвокатского бюро «S&K вертикаль» Ирина Орешкина, принятые правительством меры направлены на поддержку населения и на частичное ослабление финансовой нагрузки на людей. И ни в коем случае данное постановление не может быть истолковано как основание для полного отказа потребителей от оплаты предоставляемых коммунальных услуг.

Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников пояснил, что в нынешних условиях вряд ли кто-то обратит внимание на просрочку в один-два месяца. Но тем не менее долг будет накапливаться, и погасить его в дальнейшем будет всё сложнее. Кстати, неплательщикам могут грозить серьёзные неприятности. Вплоть до выселения. Для этого достаточно задолжать коммуналку за полгода.

— Самые распространённые меры воздействия: предупреждение, отключение коммунальных услуг (если есть такая возможность, далеко не во всех многоквартирных домах можно изолировать конкретную квартиру) и взыскание долга в судебном порядке. Последнее, кстати, сейчас стало особенно популярно. Если раньше УК годами писала письма собственникам с просьбой погасить задолженность и лишь в самом крайнем случае обращалась в суд, то теперь всё иначе, — рассказал Петр Гусятников.

Конечно, из-за одного неплательщика вряд ли кто-то пойдёт в суд — их должно быть как минимум несколько десятков. При этом сумма задолженности фактически неважна — она может быть любой. Дальше УК собирает документы на всех нарушителей, идёт к судье и просит вынести судебный приказ. После вынесения приказа исполнительные листы попадают к судебным приставам, которые в первую очередь пытаются списать задолженности со счетов должников в банках, если им удаётся их найти. Вся процедура может занять меньше месяца, а неплательщик может узнать о судебном приказе только в момент списания денег с карты. Обычно это становится неприятным сюрпризом. По словам Петра Гусятникова, с точки зрения закона не платить без последствий нельзя.

Отличие коммунальной квартиры от квартиры

По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.

При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.

Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.

Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.

Правила пользования муниципальным жильем

Наниматели государственного жилья вынуждены подчиняться всем правилам, на него распространяющимся. Их довольно много. Кроме запрета на продажу, существует еще ряд норм ограничивающего характера. Они таковы:

перепланировку внутреннего пространства можно сделать только с разрешения муниципалитета;
капитальные работы выполнять самостоятельно запрещено, ими занимается специальная служба за государственные средства;
вселение совершеннолетних родственников проводится с разрешения владельца.

Жильцы за свои деньги могут проводить ряд работ в государственных квартирах:

косметический ремонт;
замена дверей и окон исключительно в места, предусмотренные планом;
усовершенствование условий проживания путем внедрения съёмных технических средств (кондиционеры, к примеру).

Для сведения: незаконная перепланировка без соответствующего разрешительного документа будет оспорена властями. Жилец получит предписание:

узаконить строительство (если это возможно);
или демонтировать конструкции и привести помещение к первоначальному виду.

Как признать квартиру коммунальной

Ecли Eдиный инфopмaциoннo-pacчeтный цeнтp oтклoнил зaпpoc o paздeлe лицeвoгo cчeтa, жильцы имeют пpaвo peшить вoпpoc в cyдeбнoм пopядкe.

Инициaтopoм иcкa мoжeт выcтyпить кaждый чeлoвeк, кoтopый пpoживaeт в пoмeщeнии пo дoгoвopy coцнaймa, a нe тoлькo oтвeтcтвeнный квapтиpocъeмщик.

Пopядoк дeйcтвий:

3aинтepecoвaннoe лицo пepeдaeт в cyд зaявлeниe нa paздeл лицeвoгo cчeтa жилья. Cдeлaть этo мoжнo личнo, или пo пoчтe зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeний.
Oплaтить гocпoшлинy. B cтaндapтныx cлyчaяx, paзмep гocпoшлины cocтaвляeт 300 pyблeй.
Пpeдocтaвить пaкeт дoкyмeнтoв.
Oжидaть peшeниe cyдa.

Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв:

зaявлeниe, пoдпиcaннoe вceми жильцaми квapтиpы;
выпиcкa нa квapтиpy;
плaн БTИ;
кoпии дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдтвepждaют фaкт пpoживaния в квapтиpe oтдeльныx ceмeй (нaпpимep, cвидeтeльcтвo o paзвoдe cyпpyгoв);
квитaнция yплaты гocпoшлины.

Paccмoтpeниe иcкa мoжeт зaнять нeкoтopoe вpeмя. Ecли cyд вынeceт peшeниe в пoльзy инициaтopa иcкa, лицeвoй cчeт мoжнo бyдeт paздeлить, нo тaкиe peшeния пoчти нe пpинимaютcя. B этoм cлyчae нeoбxoдимo пoвтopнo oбpaтитьcя в EИPЦ, opгaнизaция нe имeeт пpaвa oткaзaть в paздeлe.

Paздeлeниe лицeвыx cчeтoв мeждy coбcтвeнникaми квapтиpы — cлoжнeйшaя пpoцeдypa. Чaщe вceгo тaкaя нeoбxoдимocть вoзникaeт, ecли oдин из coбcтвeнникoв нe yчacтвyeт в oплaтe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли лицeвoй cчeт oбщий, дoлгoвoe oбязaтeльcтвo нaклaдывaeтcя нa вcex влaдeльцeв жилплoщaди. Ecли cчeт paздeлeн, дoлг cтaнoвитcя пepcoнaлизиpoвaнным. Нo нaйти дpyгoй выxoд из cитyaции бyдeт пpoщe.

Paздeлить лицeвoй cчeт в пpивaтизиpoвaнoй квapтиpe мoжнo:

Пo дoгoвopeннocти чepeз yпpaвляющyю кoмпaнию
Чepeз cyд

Какие права дает муниципальное жилье?

Если должник является физическим лицом, то при взыскании задолженности за коммунальные услуги направление претензии не является обязательным. При рассмотрении спора между юридическими лицами в арбитражном суде обязательно досудебное урегулирование спора (данное требование установлено АПК РФ в отношении споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения). Вместе с тем, мы в любом случае рекомендуем составить и направить претензию об уплате долга за коммунальные услуги и иных сумм. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд. Если же он этого не сделает, у вас будут дополнительные доказательства недобросовестного поведения ответчика.

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите их расчет. Если претензию подписывает не руководитель (лицо, указанное в ЕГРЮЛ), а представитель по доверенности, приложите копию доверенности, в которой содержатся полномочия на подписание подобных документов.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по так называемому “юридическому адресу” — адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Для того чтобы уточнить актуальный “юридический” адрес, воспользуйтесь бесплатным сервисом “Проверь себя и контрагента” на сайте ФНС России. После распространенных массовых проверок налоговыми инспекторами достоверности адреса юрлиц многие адреса, указанные в ЕГРЮЛ, стали совпадать с фактическими адресами.

Собственнику-физическому лицу требования необходимо направлять по месту жительства. Также дополнительно направьте претензию по адресу нахождения объекта недвижимости, плата за который не вносится.

Рекомендуем направлять претензию должнику заказным письмом с описью вложения и сохранять почтовую квитанцию об отправке, опись вложения, так как данные документы желательно приложить к иску (а при подаче иска в арбитражный суд обязательно). При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя. Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга за коммунальные услуги?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть претензионный срок — 15 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок, указав, например, с даты получения претензии должником). Еще раз обращаем ваше внимание, что соблюдение претензионного срока при обращении в суд общей юрисдикции по данной категории спора необязательно.

Итак, после подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности за коммунальные услуги занимает 1,5-2 месяца. Также в определенных случаях иск может быть рассмотрен в упрощенном порядке (без вызова сторон, с сокращенными сроками рассмотрения и вступления в силу решения суда).

При рассмотрении дела в приказном порядке суд не уведомляет должника о рассмотрении заявления, судебное заседание не проводится. Судебный приказ по существу заявленного требования выносится в течение 5 дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд. Судья высылает копию судебного приказа должнику, который в течение 10 дней со дня получения приказа имеет право представить возражения относительно его исполнения. Вместе с тем, судья в любом случае отменяет судебный приказ, если от должника в установленный срок поступят возражения относительно его исполнения.

После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, изготовление решения суда, судебного приказа и т.д.).

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве). Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора.

в порядке приказного производства — по истечении 10 дней со дня получения копии судебного приказа должником, если в данный срок не поступят возражения от должника
в порядке упрощенного производства — по истечении 15 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба
в порядке рассмотрения по общим правилам искового производства — по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Чем же владеет и может пользоваться житель коммунальной квартиры? Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, ввел определение такого отдельного вида жилых помещений, как комната, которая может принадлежать гражданину на праве собственности (хотя массовая приватизация комнат в коммунальных квартирах началась в России еще в 1998 году). Также ЖК установил, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Речь идет о ванной комнате, туалете, кухне, коридоре и прихожей.

Собственник комнаты имеет право предоставлять ее другим гражданам во владение и (или) в пользование по договору найма или безвозмездного пользования, а юридическим лицам – на основании договора аренды (часть 2 статьи 30 ЖК РФ) без согласия собственников других комнат.

Также собственник вправе продать свою недвижимость. Однако вначале он обязан предложить приобрести комнату остальным сособственникам коммунальной квартиры, причем по той же цене, что и третьим лицам. В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Но вот парадокс: чиновники заявляют, что коммуналки – это зло, которое нужно как можно скорее искоренить, а многие петербуржцы, наоборот, заинтересованы в создании новых коммунальных квартир. Происходит это, чаще всего, после развода супругов и раздела совместно нажитой квартиры. Некоторые люди в такой ситуации не могут приобрести отдельное жилье и остаются жить в одной квартире со своими бывшими «половинками». Выходом из ситуации ряду граждан представляется превращение отдельной квартиры в коммунальную, чтобы стать участником городской программы расселения коммунальных квартир и улучшить свои жилищные условия за счет одного из механизмов программы.

Впрочем, государство эту идею не поддерживает. После принятия Жилищного кодекса сделать коммунальной ни муниципальную, ни приватизированную квартиру уже нельзя. Раздел финансовых лицевых счетов (а именно это и делает квартиру коммунальной) больше не предусмотрен законодательством.

«Государство стремится не допускать возникновения новых коммунальных квартир, например, вводя преимущественный порядок занятия освободившихся жилых помещений соседями по коммунальной квартире при наличии определенных условий (ст. 59 ЖК РФ), – поясняет руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства Ирина Мошнякова. – При изменении договора социального найма государство также не предусматривает права на создание коммунальной квартиры. То есть с членами семьи или бывшими членами семьи нанимателя, проживающими в одном помещении, не заключается отдельный договор найма (ст. 82 ЖК РФ)».

Также сейчас уже редки случаи выделения жилой площади в одной квартире разным семьям. Исключение – государственное расселение аварийных домов или домов, подлежащих сносу, в которых граждане проживали на основании договоров социального найма. В таких случаях при расселении аварийного жилья гражданин может быть переселен в новую комнату.

Несмотря на отсутствие необходимых норм в законодательстве, на практике коммунальные квартиры в Петербурге продолжают появляться. Речь идет о приватизированных квартирах. «Основной способ «превращения» таких объектов в коммуналки – это раздел квартиры при разводе. Также часто отдельная квартира становится «коммунальной», когда в наследство вступает несколько наследников, зачастую дальних родственников, которые никогда не общались друг с другом», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.

В обоих случаях сособственники жилья могут определить порядок пользования жилым помещением и заключить соответствующее соглашение у нотариуса. Если решить вопрос мирно не удается, определить порядок пользования можно и по суду. Причем доли в общей долевой собственности могут не совпадать с площадью используемых помещений. На практике это выглядит следующим образом. Например, мама с дочкой пользуются комнатой 18 кв. м, а бывший супруг пользуется комнатой в 9 кв. м, хотя у обоих супругов может быть 1/2 доли в квартире.

После определения порядка пользования любой из сособственников может продать свою долю совладельцам или третьим лицам. При этом доля продается с правом пользования конкретным помещением в квартире (то есть определенной комнатой), что фиксируется в договоре купли-продажи.

«Такие сделки занимают около 30% вторичного рынка Петербурга, – констатирует директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – К нам часто обращаются клиенты с пожеланием продать комнату (чаще всего ½ доли в квартире) после развода и раздела имущества. После такой сделки квартира фактически становится коммунальной, хотя официально подобного статуса и не имеет».

Таким образом, после 2005 года официально превратить в коммунальную квартиру муниципальное или приватизированное жилье уже невозможно. Даже если в ней будут жить чужие друг для друга люди, для государства квартира все равно будет представлять собой единый объект недвижимости. Его жильцы будут получать единый счет за коммунальные услуги, а также нести солидарную ответственность сособственников или квартиросъемщиков по долгам перед коммунальными службами. Такие квартиры не могут попасть в городскую программу расселения коммуналок.

Поэтому наиболее выгодный для сособственников отдельной квартиры способ решения проблемы – продать объект недвижимости целиком, а не искать путей превращения квартиру в коммуналку. Это позволит владельцам получить максимальную сумму от продажи объекта и на вырученные деньги приобрести каждому отдельную жилплощадь, если надо – с привлечением доплаты или кредита. Грамотный риэлтор сумеет организовать встречные сделки так, что выселение из старой квартиры будет совпадать с переездом в новую. Для жителей муниципального жилья совет экспертов будет похожим – приватизировать квартиру и затем продать ее.

Что касается продажи одной из долей в квартире, то тут продавец получит на руки не так много, как при продаже доли в составе целого объекта – примерно 60-80% от номинальной стоимости доли (то есть суммы, которую можно получить, продав всю квартиру целиком и разделив деньги между сособственниками пропорционально размеру их долей).

Однако в каждой ситуации решение будет индивидуальным, так как достичь согласия между сособственниками или квартиросъемщиками удается далеко не всегда. Поэтому решение проблемы стоит начать с похода на консультацию к квалифицированным юристу и риэлтору.

Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:

подают в суд исковое заявление;
делают паспорт кадастровый;
регистрируют право собственности на свои доли;
оформляют план разделения комнат.

Действия совладельцев	Полученный результат
Совместное мирное решение о разделе квартиры.	Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли.
Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления.	Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения.

Как поступить с оплатой ЖКУ, если не живешь в квартире?

Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.

Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.

Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.

Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?

Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.

Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:

отсутствие соседа или его смерть;

случай, когда совладелец проживает в другом городе;

отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.

Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.

Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

подать исковое заявление в суд;
сделать кадастровый паспорт;
зарегистрировать права собственности;
сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Список документов для суда:

исковое заявление;
квитанция об уплате госпошлины;
свидетельство о правах собственности;
кадастровый паспорт;
план разделения жилплощади;
личные данные всех владельцев;
нотариально-заверенный отказ от комнаты.

Без согласия соседей собственник имеет право:

сдавать свою комнату;
регистрировать посторонних граждан.

Муниципальное жилье — это недвижимое имущество, сдающееся в пользование по договору аренды. Арендатор не может…

Российское законодательство особо бережно относится к защите прав детей. По этой причине, развестись супругам, у…

Институт брака в современном мире неразрывно связан с практикой разводов пар. Удручающая статистика, свидетельствующая о…

Приватизировать квартиру через суд допускает в ситуациях, когда стандартный порядок действий не может быть осуществлен.…

Проживание нескольких человек на одной территории ставит вопрос о ее делении. Не всегда процесс проходит…

Подавая заявление в арбитражную судебную инстанцию, необходимо не только написать иск, но и выполнить ряд…

Необходимо напомнить, что вначале весны Правительство РФ планировало ввести для населения нашей страны приватизацию на платной основе. Если бы эти нововведения были приняты, граждане РФ вынуждены были для возможности приватизировать муниципальную недвижимость выкупить ее по установленной рыночной цене.

На сегодня в государстве остается еще внушительное число малоимущих граждан, которые не оформляют в частное право собственности свои одно- или трехкомнатные квартиры. Это объясняется дальнейшей необходимостью в оплате налога на имущество, который исчисляется по кадастровой себестоимости.

в собственности находится комната в бывшем общежитии коридорного типа. оформлена только площадь самой комнаты без санузла, тогда как фактически является квартирой со своим санузлом и отдельным входом. у соседей тоже есть свои санузлы, никаких перепланировок не было. вопрос: как оформить санузел в собственность и как изменить статус с комнаты на квартиру?

Теоретически, возможно. Практически, нереально. Для смены статуса, необходимо согласие ВСЕХ собственников. Так же, будут несовершеннолетние, а значит, нужно распоряжение ООиП. Бросьте эту затею, продайте то, что у Вас есть и купите нормальное жильё.

При участии в приватизации несовершеннолетнего, проживающего с родителями или опекунами, он имеет право на повторную операцию после достижения 18 лет. Остальные зарегистрированные на площади жильцы воспользоваться бесплатным вариантом могут один раз. По последним изменениям в законодательстве, перед оформлением квартиры в собственность все проживающие должны быть вписаны в договор социального найма. Таким образом защищаются интересы не только ответственного квартиросъемщика, но и всех прописанных, включая детей.

Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.

отсутствие соседа или его смерть;

случай, когда совладелец проживает в другом городе;

отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.

Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.

Государственная квартира принадлежит органам власти до момента приватизации. Если квартиросъемщик не приватизировал жилье и умер, то оно вернется государству, а затем перейдет иному лицу. Обычно так происходит, когда умирает одинокий жилец. Если на жилплощади были прописаны члены семьи основного нанимателя, то государство не имеет права их выселить. Кроме того, прописанные лица вправе приватизировать жилплощадь.

Если члены семьи не зарегистрированы в квартире, для подтверждения прав на жилье потребуется два документа: завещание нанимателя и распоряжение о приватизации. В таком случае наследники вступят в свои права, получат ордер, переоформят квартиру в собственность. По прямым основаниям муниципальную жилплощадь наследовать невозможно.

Местные власти должны выделять квартиры в порядке, установленном законодательством. Как правило, на бесплатную жилую площадь имеют право государственные служащие, льготники, граждане, проживающие в аварийных домах, беженцы и другие нуждающиеся. Для получения и дальнейшей приватизации жилья необходимо обращаться в территориальный орган самоуправления.

Прочтите также: Ипотека для молодой семьи в 2021 году

Указанная программа была введена для обеспечения переселения граждан из коммунальных квартир. В соответствии с постановлением Правительства № 1743-р процесс ее реализации определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.

График расселения по программе реновации в г. Москва планировалось представить гражданам до 31.12.2019 года, но сроки публикации графика перенесли. Перенесение сроков затребовало внесения изменений в Постановление Правительства Москвы №497-ПП от 01 августа 2017: изменив в п.2.5 постановления слова «31 декабря 2019» словами «30 июня 2020»

Основной задачей программы является ликвидация коммунального жилья на всей территории России. В ней принимают участие собственники жилья либо наниматели жилья в коммуналках. Такие граждане должны состоять в очереди на улучшение жилищных условий.

В рамках программы переселения коммунального жилья существуют различные разновидности государственной помощи:

государственные субсидии;
перераспределение площадей коммунального жилья из жилищного фонда муниципального образования;
продажа на основе соглашения высвобожденной жилплощади либо комнаты.

По программе возможно предоставление отдельного жилья из первичного или вторичного рынка жилой недвижимости, а также комнаты соседей.

Процедура расселения из коммунального жилья в 2021 году возможна в отношении жильцов, проживающих в домах, имеющих высокую степень изношенности, существенные повреждения несущих и ограждающих конструкций. Расселение совершается по следующим основаниям:

степень износа дома составляет от 65-70%. Величина среднего ежегодного износа равна примерно 2-5%. Данный показатель определяется межведомственной комиссией, в которую входят представители министерства строительства, городской администрации, жилищной инспекции и т.д.;
дом признан аварийным, и представляет опасность для жизни и здоровья людей. Дома признается аварийным после оформления акта деформаций несущих стен, перекрытий, фасада, кровли и коммуникаций. Комиссия присваивает статус аварийного жилья и устанавливает возможность его капитального ремонта, реконструкции или признает здание подлежащим сносу;
специальной региональной программы. В Москве и Санкт-Петербурге действуют несколько законодательных актов, регламентирующих порядок переселения жильцов. В силу ст. 86 Жилищного Кодекса РФ сменить один тип жилого помещения (например, на индивидуальный дом) допускается в границах населенного пункта.

Важно знать, что законом субъекта допускается переселение на основании заявления собственника жилья. Согласия владельцев соседних комнат при этом не требуется.

Отдельное жилье в рамках переселения предоставляется:

жильцам коммунальных квартир, которые занимают муниципальные помещения на основании договора социального найма (наниматель и члены его семьи);
собственники отдельных комнат в коммунальных квартирах и их семьи, прописанные в этих квартирах.

В перечень граждан, имеющих право на переезд, также относятся граждане, живущие в коммуналках, отвечающих установленных требованиям. К льготным категориям относятся:

Граждане, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы — могут получить 15 кв.м.;
служащие судебных инстанций, федеральные судьи — предоставляется 20 кв.м.;
герои СССР и РФ — им выделяется 20 кв.м.;
сотрудники прокуратуры — могут получить 20 м.;
сотрудники Министерства внутренних дел в звании от полковника — полагается дополнительная комната;
военнослужащие в звании от полковника и выше — полагается 15-25 кв.м. в зависимости от выслуги лет.

Нужно отметить, что конкретная площадь жилого помещений для работников МВД не определена.

В качестве оснований для предоставления нового жилья и расселения выступают следующие:

Жилплощадь не соответствует нормативам площади — при переезде на каждого человека должно приходиться определенная площадь. Нормативы предоставления жилых помещений устанавливаются органами власти субъектов РФ. Как правило, устанавливается норма в 18 квадратных метров на 1-го проживающего;
В случае признания дома аварийным: статус аварийного присваивается каменным и бетонным строениям, имеющим степень износа более 70%, а также деревянные здания, с износом более 65%;
Нарушения санитарно-гигиенических норм и правил — при расселении необходимо обосновать недопустимые значения шума, вибрации и т.д.;
Если гражданин имеет хроническое заболевание (их перечень содержится в Постановлении № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»);
отсутствие родства у жильцов — согласно статье 31 Жилищного Кодекса, не допускается проживание лиц, не являющихся родственниками, в 1-ой квартире.

Чтобы получить статус нуждающихся необходимо предоставить заявление в отдел социальной защиты или в местную администрацию.

Расселение собственников помещений в коммунальных квартирах производится по принципу очередности после признания жильца нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Существуют льготники, имеющие приоритетное право на предоставление другого жилого помещения. К таким гражданам относятся многодетные семьи, а также лица, живущие в объектах недвижимости, внесенных в утверждённый список домов под снос.

Граждане, занимающие помещения коммунальных квартир на основании договоров соцнайма, переселяются также в порядке очередности, если на каждого жильца приходится площадь менее установленной нормативами.

На основании решения межведомственной комиссии жильцов расселяют из аварийного жилья. Если нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы, то дом также должен быть переселен.

До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни! Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.
Но отсутствие в законодательстве необходимых норм, на практике не мешает появляться новым коммунальным квартирам. В коммуналки превращаются приватизированные квартиры во время раздела имущества при разводе, или при получении наследства.
Куда обращаться? (читать далее…)

1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.

2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно. Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

подать исковое заявление в суд;
сделать кадастровый паспорт;
зарегистрировать права собственности;
сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Выселение наёмщика, то есть расторжение договора соцнайма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ (ст. 84).

Основанием для этого может стать:

отсутствие коммунальных выплат на протяжении более чем 6 месяцев;
нанесение значимых повреждений занимаемому жилью нанимателем или одним из лиц, за которых он несёт ответственность;
регулярное нарушение прав соседствующих граждан (при наличии документальных подтверждений данного факта);
использование помещения не для проживания;
смена статуса жилья с жилого на нежилой (о чём наниматель должен быть предварительно оповещён);
признание жилья аварийным и непригодным для проживания.

Процедура наследования по завещанию

Ст. 1119 ГК РФ определено, что завещатель имеет право самостоятельно и по своей воле распорядиться принадлежащим ему имуществом на случай смерти. В том числе распределить доли в наследстве по своему усмотрению. А также лишить наследства претендентов по закону, не объясняя причины такого решения.

Теоретически завещатель имеет право включить в состав завещаемого имущества муниципальное жилье. Только получить наследство указанные лица смогут лишь в том случае, если на момент смерти наследодателем была произведена приватизация.

Права на приватизацию передать по завещанию не представляется возможным. Читайте подробнее о порядке составления завещания и вступления в права наследников в статье «Наследование по завещанию».

В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.

Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.

Как сделать квартиру коммунальной

Права и обязанности нанимателя

Изменение статуса коммунальной квартиры

Обменять можно, но непросто

Как сделать квартиру коммунальной

Как из Муниципальной Квартиры Сделать Коммунальную

Общая долевая собственность

Переоформление квартиры в коммунальную — порядок и нюансы

Правила проживания в коммунальной квартире в 2021 году

Отличие коммунальной квартиры от квартиры

Правила пользования муниципальным жильем

Как признать квартиру коммунальной

Какие права дает муниципальное жилье?

Как поступить с оплатой ЖКУ, если не живешь в квартире?

Процедура наследования по завещанию

Похожие записи:

Добавить комментарий