Нужно ли платить НДС при реализации апартаментов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить НДС при реализации апартаментов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с пунктом 4 статьи 149 НК РФ в случае, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями настоящей статьи, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.

Благотворительная деятельность

В соответствии с подпунктом 12 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации передача товаров (выполнение работ, оказание услуг) безвозмездно в рамках благотворительной деятельности в соответствии с Федеральным законом «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях», за исключением подакцизных товаров.

Налоговые органы придерживаются позиции, согласно которой льгота, предусмотренная подпунктом 12 пункта 3 статьи 149 НК РФ, применяется при условии представления в налоговые органы следующих документов:

1. договора (контракта) налогоплательщика с получателем благотворительной помощи на безвозмездную передачу товаров (выполнение работ, оказание услуг) в рамках оказания благотворительной деятельности;
2. копий документов, подтверждающих принятие на учет получателем благотворительной помощи безвозмездно полученных товаров (выполненных работ, оказанных услуг);
3. актов или других документов, свидетельствующих о целевом использовании полученных (выполненных, оказанных) в рамках благотворительной деятельности товаров (работ, услуг) (см., например, письма УФНС России по г. Москве от 02.12.2009 г. № 16-15/126825, от 02.08.2005 г. № 19-11/55153).

В НК РФ отсутствуют положения, закрепляющие конкретную методику ведения раздельного учета, следовательно, налогоплательщик вправе вести раздельный учет в любом порядке, позволяющем разграничить операции, облагаемые и не облагаемые НДС.

В частности, налогоплательщик вправе использовать данные аналитического учета, в том числе ведомости, справки и таблицы, информацию из журнала учета выставленных счетов-фактур и книги продаж.

При этом порядок ведения раздельного учета должен быть закреплен в учетной политике для целей налогообложения, в отдельном ее разделе. Для целей раздельного учета по НДС порядок учетной политики ИП должен быть утвержден.

Так, Управление ФНС России по г. Москве в письме от 11.03.2010 г. № 16-15/25433 разъяснило, что порядок ведения раздельного учета должен быть отражен в учетной политике организации для целей налогообложения.

Одной из актуальных проблем, связанных с применением статьи 149 НК РФ, является вопрос о правомерности необложения НДС операций при отсутствии раздельного учета операций, подлежащих налогообложению и не подлежащих налогообложению.

Законодательство РФ не дает точного определения раздельному учету.

Данная позиция подтверждается Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2008 г. № А40-53517/07-114-304.

Кроме того, согласно данному Решению, поскольку НК РФ не содержит понятия раздельного учета, налогоплательщик должен сам разработать порядок ведения такого раздельного учета и утвердить соответствующим приказом (распоряжением) руководителя организации.

Как следует из постановления ФАС Уральского округа от 12.07.2004 г. № Ф09-2683/04-АК, при отсутствии на предприятии раздельного учета операций, подлежащих налогообложению, и операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), основания для применения подпункта 5 пункта 2 статьи 149 НК РФ отсутствуют.

Вместе с тем согласно другой позиции, представленной в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 31.01.2005 г. № Ф04-18/2005(8026-А45-31) и от 30.08.2004 г. № Ф04-6025/2004(А45-4028-23), раздельный учет операций, подлежащих налогообложению и освобождаемых от налогообложения, не влияет на право учебного заведения на налоговую льготу, предусмотренную подпунктом 5 пункта 2 статьи 149 НК РФ.

Что такое вычет по НДС

На первый взгляд, раз уж НДС надо начислять при реализации товаров, работ, услуг, он ничем не отличается от налога с продаж (с оборота). Но если мы вернемся к его полному названию – «налог на добавленную стоимость», то становится понятным, что облагаться им должна не вся сумма реализации, а только добавленная стоимость. Добавленная стоимость – это разница между стоимостью проданного товара, работ, услуг и расходами на приобретение материалов, сырья, товаров, других ресурсов, затраченных на них.

Отсюда становится понятным необходимость получения налогового вычета по НДС. Вычет уменьшает сумму НДС, начисленного при реализации, на ту сумму НДС, которая была уплачена поставщику при приобретении товаров, работ, услуг. Рассмотрим на примере.

Организация «А» закупила у организации «В» товар для перепродажи стоимостью 7 000 рублей за одну единицу. Сумма НДС составила 1 400 рублей (по ставке 20%), итого цена закупки равна 8 400 рублей. Далее организация «А» продает товар организации «С» уже по 10 000 рублей за единицу. НДС при реализации равен 2 000 рублей, который организация «А» должна перечислить в бюджет. В сумме 2 000 рублей уже «скрыт» тот НДС (1 400 рублей), который был оплачен при закупке у организации «В».

По сути, обязательство организации «А» перед бюджетом по НДС равно всего 2 000 – 1 400 = 600 рублей, но это при условии, что налоговые органы зачтут этот входящий НДС, то есть предоставят организации налоговый вычет. Получение этого вычета сопровождается множеством условий, ниже мы рассмотрим их подробнее.

Кроме вычета сумм НДС, уплаченных поставщикам при приобретении товаров, работ, услуг, НДС при реализации можно уменьшить на суммы, указанные в статье в статье 171 НК РФ. Это НДС, уплаченный при ввозе товаров на территорию РФ; при возврате товара или отказе от выполнения работ, оказания услуг; при уменьшении стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) и др.

Проводки входного НДС по льготным видам деятельности

В бухгалтерском учете обложение входным НДС будет отражаться на счете 19 (используются разные субсчета для разных операций). Вот как будут выглядеть проводки:

• дебет 41 «Товары», кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» ― отражение поступления товара от поставщика без учета НДС;
• дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», кредит 60 ― выделение НДС, который впоследствии можно представить к вычету;
• дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», кредит 19 ― принятие входящего НДС к вычету;
• дебет 41, кредит 19 ― отражение НДС для необлагаемых операций и входящая в стоимость купленного товара (услуги, работы).

В зависимости от вида деятельности фирмы нужно использовать наряду со счетом 41 «Товары» и другие счета – 10 «Материалы», 23 «Вспомогательное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» и другие.

Как отказаться от освобождения от НДС

Некоторым компаниям может быть невыгодно пользоваться освобождением от НДС при осуществлении операций, указанных в п. 3 ст. 149 НК РФ (отказ от освобождения НДС для хозопераций из пп. 1 и 2 данной статьи невозможен). Специально для них предусмотрена возможность отказа от такого освобождения (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Можно написать отказ от освобождения от НДС как по одной операции, так и по нескольким, предусмотренным разными подпунктами или в рамках одного из них. При этом запрашиваемый период должен быть не меньше года.

Отказаться от своего права применять освобождение в налогообложении можно путем направления заявления в территориальную ИФНС. Заявление составляется в произвольной форме. При этом следует уложиться до 1-го числа месяца того налогового периода, в котором компания собирается прекратить пользование данными привилегиями (с учетом рекомендаций, изложенных в письме ФНС РФ от 26.08.2010 № ШС-37-3/10064).

Отказ от льготы дает право на применение вычета входного НДС.

Как платить НДС по операциям, не подлежащим налогообложению

На практике организации и ИП могут платить НДС при совершении операций, освобожденных от обложения этим налогом (п. 5 ст. 149 НК РФ). Этим правом компании могут воспользоваться, если платить НДС, а следовательно, и принимать «входной» НДС к вычету выгоднее, чем использовать освобождение.

Дело в том, что организация, применяющая освобождение, не может принимать к вычету «входной» НДС по товарам, работам и услугам, которые использовались в льготируемых операциях, а должна включить его в стоимость (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ). А компания, которая отказалась от льготы, может принимать «входной» налог по таким операциям к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

К сведению

Полный перечень операций, в отношении которых компании могут отказаться от льготы, приведен в п. 3 ст. 149 НК РФ. К ним, в частности, относится:

• реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• передача товаров (выполнение работ, оказание услуг) на безвозмездной основе в рамках благотворительной деятельности (подп. 12 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• передача в рекламных целях товаров, работ и услуг, расходы на приобретение или создание единицы которых не превышают 100 рублей (подп. 25 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• осуществление банками банковских операций, кроме инкассации (подп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Принимая решение об отказе от освобождения, помните, что (п. 5 ст. 149 НК РФ):

• минимальный срок, на который можно отказаться от освобождения от уплаты НДС, составляет один год;
• отказаться от освобождения можно только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом пункта 3 статьи 149 НК РФ;
• отказ от освобождения от налогообложения распространяется на всех покупателей организации.

Если решение об отказе от освобождения принято, компании следует подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление в произвольной форме. Сделать это нужно в срок не позднее 1-го числа налогового периода, начиная с которого организация планирует отказаться от освобождения (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Если по истечении этого срока организация решит вернуться к льготе, необходимо подать заявление в налоговую инспекцию не позднее 1-го числа налогового периода, с которого компания намерена возобновить освобождение от уплаты НДС (письмо Минфина России от 07.08.2014 № 03-07Р3/39083).

Что НДС не облагается

• операции, связанные с обращением валюты, кроме как для целей нумизматики (пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ);
• передача ОС, нематериальных активов, иного имущества правопреемнику при реорганизации компании (пп. 2 п. 3 ст. 39 НК РФ);
• передача имущества участнику хозяйственного общества в пределах его первоначального взноса при выходе его из общества, а также при ликвидации общества (пп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Иные операции, не облагаемые НДС из-за того, что они не признаются объектом налогообложения, поименованы в п. 2 ст. 146 НК РФ. В их числе:

• передача жилых домов, детских садов, дорог, электросетей и других объектов органам госвласти и местного самоуправления (пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ);
• передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации (пп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ);
• реализация земельных участков и долей в них (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ);
• передача имущественных прав правопреемнику организации (пп. 7 п. 2 ст. 146 НК РФ);
• реализация имущества, имущественных прав должников, признанных банкротами (пп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Кроме того, есть операции, которые считаются объектом обложения НДС, но вместе с тем являются не подлежащими налогообложению НДС (освобожденными от обложения). Они прямо поименованы в п. 1-3 ст. 149 НК РФ и их перечень закрытый.

Операции, не облагаемые НДС: полный список

Не облагаемые НДС операции и товары для реализации (или использования для собственных нужд) собраны в список, который является исчерпывающим и не подлежит расширению. Перечень отображен в пп. 1–3 ст. 149 НК РФ:
I. Деятельность по передаче помещений в аренду нерезидентам (физлицам и юрлицам), получившим аккредитацию в России (п. 1 ст. 149 НК РФ). Список иностранных государств, в отношении граждан и/или организаций которых может применяться освобождение от НДС, перечислен в общем приказе МИД и Минфина России от 08.05.2007 № 6498/40н.

При этом к деятельности такого типа можно отнести и эксплуатационное (коммунальное) обслуживание сдаваемых в аренду помещений на условиях, указанных выше, если такой вид услуг указан в договоре аренды (постановление ФАС Московского округа от 22.04.2010 № КА-А40/2596-10).

II. Продажа товаров, оказание услуг, в том числе и для собственных нужд, указанных в п. 2 ст. 149 НК РФ, также не облагается НДС. Перечень довольно объемный — он состоит из более чем 30 позиций, но стоит упомянуть их все. Большинство из перечисленных в данном пункте позиций имеет явную социально ориентированную направленность:

1. Медицинские товары (отечественные и зарубежные) в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.09.2015 № 1042 (с учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства РФ от 31.12.2016 № 1581, от 22.11.2017 № 1404).

К ним относятся:

• медицинские изделия;

Что нужно представить в ИФНС, чтобы получить освобождение по НДС в отношении медицинских изделий, смотрите по ссылке.

Существующие ставки НДС

В российском законодательстве приняты три ставки по данному налогу. Чтобы разобраться какую ставку необходимо применить организации нужно просто посмотреть в кодексе, может ли их направление бизнеса использовать пониженные ставки. Во всех остальных случаях применяются стандартная ставка.

Ставка, %	Комментарий
18	Стандартная ставка, применяемая во всех случаях, если иное не оговорено в налоговом законодательстве
10	Сниженная ставка, применяема для определенных групп товаров представляющих социальную значимость (медицинские товары, продовольствие и т.д.)
	Применяется для всех операций, связанных с вывозом товаров за пределы страны

Пример. Когда можно не распределять НДС

ООО «Забота» за квартал купило товары для разных видов операций на следующие суммы:

Объем реализации в облагаемых операциях составил 870 000 рублей (в т. ч. НДС — 145 000 рублей), в необлагаемых операциях — 210 000 рублей.

Посчитаем долю операций, освобожденных от налогообложения:

210 000 рублей / (870 000 — 145 000 + 210 000) × 100 % = 22,5 %.

Чтобы понять, надо ли распределять НДС в сумме 80 000 рублей с товаров, приобретенных для обоих типов операций, надо посчитать долю расходов на реализацию освобожденных от НДС товаров в общей сумме расходов.

Например, общая сумма прямых расходов, которые списаны на проданные товары, составила 540 000 рублей. Из них 522 000 рублей на реализацию облагаемых НДС товаров, 18 000 рублей — на реализацию освобожденных товаров.

Общехозяйственные расходы, списанные на реализованные товары, составили 240 000 рублей. Их нужно распределить пропорционально прямым расходом в соответствии с методом, утвержденным в учетной политике. Например так:

Итак, общая сумма расходов на реализацию составила 780 000 рублей (540 000 + 240 000).

Доля расходов на продажу не облагаемой НДС продукции:

(18 000 рублей + 8 000 рублей) / 780 000 рублей × 100 % =3,33%.

У нас получилось, что в ООО «Забота» доля расходов на продажу необлагаемой продукции оказалась меньше 5 %. Отсюда следует, что входящий НДС (80 000 рублей) по товарам, приобретенным одновременно для обоих типов операций, можно не распределять, а принять к вычету в полном размере.

В каких случаях необходим раздельный учет по НДС?

Нередко хозяйственные субъекты (юридические и физические лица) в ходе своей деятельности сталкиваются с необходимостью совершать операции, как облагаемые НДС, так, согласно условиям законодательства, освобожденные от начисления этого налога. Также встречаются случаи наличия одновременно двух действующих режимов налогообложения у одного плательщика, например общей системы и ЕНВД или общей системы и патентной.

При такой работе обязателен к применению раздельный учет по НДС. Отсутствие подобной методики не позволяет налогоплательщику как учитывать входной НДС по отношению к налогооблагаемым операциям, так и брать полученные суммы для уменьшения базы по налогу на прибыль.

За экономическим субъектом остается право на выбор конкретной методики по ведению раздельного учета НДС. Действующее законодательство не запрещает разработку и применение собственного норматива. Но при этом принятый порядок не должен нарушать основных принципов работы, при которых возможно достоверное определение, к какому виду операций относится та или иная сумма входного налога.

Подробнее о принципах и способах ведения раздельного учета вы узнаете из материала «Как ведется раздельный учет по НДС (принципы и методика)?».

Налоговая политика при раздельном учете

Методика ведения раздельного учета НДС разрабатывается субъектами самостоятельно, при этом она не должна нарушать законодательный порядок определения налога, относящегося к тем или иным операциям. Основные принципы ведения учета, в том числе раздельного, необходимо закрепить в учетной политике предприятия. На этом настаивает ФНС, в противном случае выбранная позиция налогоплательщика может быть оспорена, а по налогу будет произведено доначисление.

Впрочем, такое решение налоговиков можно попытаться оспорить. Арбитры встают на сторону налогоплательщиков, если последним удается доказать наличие фактического ведения налогового учета в организации. Суды нередко приводят доводы, что закрепление методики ведения раздельного учета по НДС не является прямым требованием налогового законодательства. Но во избежание претензий налоговиков рекомендуется все же отразить эти нюансы в учетной политике.

При этом следует отразить не только факт использования раздельного учета предприятием, но и перечислить возможные операции, которые попадают под разные категории налогообложения, а также те, которые освобождены от него. Здесь же перечисляют возможные счета и субсчета, которые применяются в бухгалтерских записях фирмы.

А также упоминаются основания, при которых совершаются операции, не облагаемые НДС:

Подробнее о том, какие положения следует прописать в налоговой политике, рассказано в материале «Как составить налоговую политику организации?».

Обратите внимание: п. 4 ст. 170 НК РФ указывает на пропорции, которые следует использовать при определении размера сумм входного НДС для облагаемых и необлагаемых операций. Тот же принцип действий допустим и при разделении налога, если действуют одновременно несколько систем налогообложения.

НДС в стоимости коммунальных услуг

Услуги, которые предоставляют организации коммунального комплекса, облагаются НДС в стандартном порядке — по ставке 20 %. К таким организациям относятся юрлица, которые занимаются системами коммунальной инфраструктуры или эксплуатируют объекты для утилизации ТКО.

Если вы приобретаете услуги напрямую у ресурсоснабжающих организаций, то будете платить НДС в стандартном порядке. Еще один вариант — приобретать услуги через управляющие организации. Для них есть особое правило.

• услуги приобретены у ресурсоснабжающих организаций или региональных операторов по обращению с ТКО по предельным единым тарифам;
• услуги реализованы потребителям в пределах цены их приобретения (с учетом НДС).

Размер платы за коммунальные услуги не изменяется, если управляющая организация применяет льготу. Если вы приобретаете услуги напрямую у ресурсоснабжающей компании, управляющей организации со льготой или без, сумма будет учитывать НДС.

Это связано с тем, что управляющая организация приобретает у ресурсоснабжающих компаний услуги уже с учетом НДС. Она не прибавляет дополнительный НДС при реализации услуг потребителям, но учитывает предъявленный ресурсоснабжающей компанией НДС в их стоимости. Поэтому потребители платят за коммунальные услуги цену, в которой уже заложен НДС. Например, электростанция предоставила управляющей организации услуги по электроснабжению по тарифу с НДС согласно тарифу: 100 и 20 рублей соответственно.

Если вы покупаете услуги напрямую у ресурсоснабжающей организации или у управляющей организации, которая отказалась от льготы, то будете оплачивать тариф, увеличенный на сумму НДС, — те же самые 120 рублей, где 100 рублей тариф и 20 рублей НДС.

Как отказаться от освобождения от НДС

Некоторым компаниям может быть невыгодно пользоваться освобождением от НДС при осуществлении операций, указанных в п. 3 ст. 149 НК РФ (отказ от освобождения НДС для хозопераций из пп. 1 и 2 данной статьи невозможен). Специально для них предусмотрена возможность отказа от такого освобождения (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Можно написать отказ от освобождения от НДС как по одной операции, так и по нескольким, предусмотренным разными подпунктами или в рамках одного из них. При этом запрашиваемый период должен быть не меньше года.

Отказаться от своего права применять освобождение в налогообложении можно путем направления заявления в территориальную ИФНС. Заявление составляется в произвольной форме. При этом следует уложиться до 1-го числа месяца того налогового периода, в котором компания собирается прекратить пользование данными привилегиями (с учетом рекомендаций, изложенных в письме ФНС РФ от 26.08.2010 № ШС-37-3/10064).

Отказ от льготы дает право на применение вычета входного НДС.

Операции, не облагаемые НДС: полный список

Не облагаемые НДС операции и товары для реализации (или использования для собственных нужд) собраны в список, который является исчерпывающим и не подлежит расширению. Перечень отображен в пп. 1–3 ст. 149 НК РФ:
I. Деятельность по передаче помещений в аренду нерезидентам (физлицам и юрлицам), получившим аккредитацию в России (п. 1 ст. 149 НК РФ). Список иностранных государств, в отношении граждан и/или организаций которых может применяться освобождение от НДС, перечислен в общем приказе МИД и Минфина России от 08.05.2007 № 6498/40н.

При этом к деятельности такого типа можно отнести и эксплуатационное (коммунальное) обслуживание сдаваемых в аренду помещений на условиях, указанных выше, если такой вид услуг указан в договоре аренды (постановление ФАС Московского округа от 22.04.2010 № КА-А40/2596-10).

II. Продажа товаров, оказание услуг, в том числе и для собственных нужд, указанных в п. 2 ст. 149 НК РФ, также не облагается НДС. Перечень довольно объемный — он состоит из более чем 30 позиций, но стоит упомянуть их все. Большинство из перечисленных в данном пункте позиций имеет явную социально ориентированную направленность:

1. Медицинские товары (отечественные и зарубежные) в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.09.2015 № 1042 (с учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства РФ от 31.12.2016 № 1581, от 22.11.2017 № 1404).

К ним относятся:

• медицинские изделия;

Что нужно представить в ИФНС, чтобы получить освобождение по НДС в отношении медицинских изделий, смотрите по ссылке.

Посредники и освобожденные от НДС операции

В соответствии с п. 7 ст. 149 НК РФ право воспользоваться освобождением от НДС при осуществлении перечисленных в пп. 1–3 этой статьи операций не распространяется на посредников. То есть если лицо выполняет такую деятельность в чьих-то интересах, то оно обязано уплачивать полную ставку НДС с размера своего вознаграждения (письма Минфина России от 31.03.2010 № 03-07-05/15 и УФНС Москвы от 19.07.2010 № 16-15/075620).

При этом исключение составляют операции по продаже товаров или оказанию услуг, которые освобождены от НДС на основании п. 1, подп. 1 и 8 п. 2, подп. 6 п. 3 ст. 149 НК РФ (основание — п. 2 ст. 156 НК РФ).

Подробнее об этом см. в материале «Какие услуги посредника не облагаются НДС».

Похожие записи:

• Постоянная регистрация: главное о прописке по месту жительства
• Замена водительских прав в 2023 году
• Что должна содержать пояснительная записка к сметной документации?