Программа «Арендное жилье» от ДОМ.РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Программа «Арендное жилье» от ДОМ.РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

Получи и живи! Что такое социальный наем

По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько.

Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.

По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует.

Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.

Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.

В «ДОМ.РФ» подсчитали, что 40 % россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках по кредиту.

Что входит в стоимость аренды?

В стоимость аренды входит круглосуточная консьерж-служба, охрана, хранение посылок, вызов экстренных служб, уборка территории и вывоз мусора.

За отдельную плату жильцы могут воспользоваться подземным паркингом, регулярной или разовой уборкой апартаментов, мелким ремонтом, химчисткой, уходом за домашними животными, уходом за комнатными растениями.

---

Как проходит сделка аренды с выкупом?

Владелец недвижимости и покупатель-арендатор подписывают договор на фиксированный срок. Отличие от обычного договора найма в том, что недвижимость становится собственностью арендатора, когда он выплатит всю стоимость. Арендатор каждый месяц платит деньги, часть которых уходит в счет покупки недвижимости. Получается, что он одновременно и арендует, и покупает жилье.

Сделка не ограничена жесткими рамками, в каждом случае арендатор и продавец могут договориться, как им выгодно. Все зависит от пожеланий продавца и возможностей арендатора-покупателя. Поэтому в упрощенном виде купля-продажа жилья в аренду с выкупом представляет из себя последовательность из пяти не сложных, но весьма важных и ответственных шагов:

1. Сначала нужно определить условия сделки. Продавец должен решить, на какой срок он готов заключить договор, посчитать итоговую цену недвижимости (она всегда выше рыночной), решить, будет ли брать первоначальный взнос.

Покупатель должен понять, сколько он может выделить на первоначальный взнос и сколько он сможет оплачивать каждый месяц или квартал.

На этом этапе покупатель ищет недвижимость, а продавец — покупателя.

2. Когда покупатель нашел жилье, и он, и продавец собирают пакет документов. Покупателю нужен только паспорт, а продавцу — тот же пакет документов, который нужен при обычной продаже недвижимости.

3. Заключение договора.

4. Исполнение договора.

Ключевыми являются 1-й и 4-й этап. Так как характер сделки договорной, то зачастую ни продавец, ни покупатель не знают, чего они действительно хотят. Успешность сделки зависит от того, насколько продуман и правильно составлен договор. Нужно учесть много нюансов, поэтому юриста надо выбирать профессионального.

Какая переплата при аренде с выкупом?

В финансовом плане механизм работает как рассрочка. В сделках действует прогрессивная система переплаты. Ежемесячный взнос считается так: итоговую стоимость жилья нужно разделить на срок договора (в месяцах).

Допустим, вы хотите взять квартиру, которая на рынке стоит 3 млн рублей:

— При сделке на 1—2 года переплаты нет вообще, итоговая цена остается 3 млн рубле. Каждый месяц придётся платить 250—125 тыс. рублей.

— Если брать на 2—5 лет то переплата будет 10% — 300 тыс. рублей. Квартира уже будет стоить 3,3 млн. В месяц будет уходить 125—55 тыс. рублей.

— На 5—7 лет, переплата 15%, то есть 450 тыс. рублей. Итоговая цена за квартиру — 3,45 млн рублей. В месяц придется платить 55—41 тыс. рублей.

— На 7—10 лет, переплата 20%, то есть 600 тыс. рублей, итоговая цена за квартиру —- 3,6 млн. Аренда составит 41—30 тыс. рублей в месяц.

10 лет — максимальный срок договора. Теоретически возможны сделки и на 15, и на 20 лет с большей переплатой. Но пока никому не хочется продавать квартиру 20 лет.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Особенностью такого договора выступает то, что право собственности переходит только после того, как за квартиру будет уплачена вся стоимость. Каждая сторона, участвующая в сделке, обладает своими рисками.

Продавец, выступающий арендодателем, рискует следующим:

• недвижимость за период выплаты может существенно подорожать, что приведет к упущению существенной выгоды, так как обычно договор составляется на срок до 10 лет;
• многие арендаторы пользуются недвижимостью не в тех целях, которые указываются в документе, например, сдают в поднаем или занимаются в ней коммерческой деятельностью;
• арендодатель вынужден самостоятельно уплачивать налог на недвижимость и некоторые другие платежи, причем они увеличиваются ежегодно, поэтому прибыль от сдачи квартиры в такой вид аренды может существенно уменьшиться к концу срока.

Покупатель, являющийся одновременно арендатором, также сталкивается с определенными рисками:

• весь срок уплаты аренды гражданин не является собственником квартиры, поэтому не может распоряжаться ею по своему усмотрению;
• если у человека по разным причинам снизится платежеспособность, и он не сможет уплачивать арендные платежи, то арендодатель может расторгнуть договор, а уплаченные уже средства не будут возращены;
• некоторые документы предусматривают возможность повышения арендных платежей и стоимости всей квартиры в целом, и осуществить это продавец может в любое время;
• арендодатель может умереть до окончания договора аренды, поэтому придется вновь его составлять с наследниками, причем они могут изменить условия соглашения;
• жилье может находиться в залоге или под арестом, а если арендодатель объявит себя банкротом, то недвижимость может быть отнята, поэтому арендатор не сможет стать ее собственником.

Таким образом, арендованные квартиры на основании договора, по которому в будущем они могут быть выкуплены, приобретаются людьми на выгодных условиях. Однако имеются определенные риски для обеих сторон, участвующих в сделке. Чтобы процесс был официальным, а также снизилась вероятность мошенничества, рекомендуется пользоваться специальной государственной программой для аренды и покупки жилья.

Как правильно составить договор?

Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.

Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.

Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:

1. Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
2. Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
3. Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
4. Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
5. Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
6. Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
7. Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.

Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, которая также предоставляла арендаторам возможность выкупа арендованного имущества.

Пунктом 5.14.5 Государственной программы приватизации от 24 декабря 1993 г. была предоставлена возможность выкупа государственного или муниципального имущества по договорам аренды, заключенным после вступления в силу Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», или без права выкупа. Такой выкуп осуществлялся путем преобразования арендного предприятия в открытое акционерное общество (товарищество) по решению собрания учредителей акционерного общества. При этом акции, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, реализовывались на чековых аукционах, аукционах, конкурсах и могли быть приобретены арендаторами на общих основаниях.

Особые льготы были предоставлены физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе) (п. 5.9 Программы). Указанным лицам было предоставлено право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных нежилых помещений, зданий, строений сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.

Особенно важное значение имел п. 2.6 Программы от 24 декабря 1993 г., согласно которому граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, составляют не более 25%, при заключении договора аренды на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имели право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. Данное положение Программы приватизации было широко реализовано на практике. Комитеты по управлению имуществом проводили конкурсы по продаже в аренду нежилых помещений, зданий. В условиях конкурса предусматривалось право арендатора на выкуп арендуемого нежилого помещения. Таким образом, в соответствии с условиями Программы приватизации от 24 декабря 1993 г. арендатор был вправе выкупить арендуемое им нежилое помещение. Однако следует отметить, что указанное положение Программы противоречило действующему в то время Закону РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
10. Страховые случаи.

Что по поводу юридической помощи?

Когда вы хотите провести сделку подобного рода, то должны запастись помощью от опытного юриста, который поможет правильно провести всю процедуру. Это будет выступать незаменимой помощью всем участникам сделки защитить юридически себя от возможных дефектов. Ведь лишь профессиональный Юрист с опытом работы в подобных ситуациях сможет грамотно составить текст договора, выслушать обе стороны и внести некоторые изменения, в зависимости от потребностей той или иной стороны. При этом, сделка будет считаться законной, потому что специалист подтвердил факт того, что вы четко понимали в тот момент все условия и шли на это добровольно. Все условия договора лучше всего продумать заранее, записать, дабы не забыть, и задуматься о сроках и выплате платежей.

Как учитывается сделка

Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:

1. Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
2. Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса. Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа. Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.

Похожие записи:

• «Ты» или «Вы»: правила субординации на работе
• Детские выплаты в 2024 году на ребенка до 3 лет Беларусь
• Как получить досрочно права после лишения в 2024 году