Аренда квартир с выкупом в Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартир с выкупом в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора
Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:
- Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
- Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
- В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.
Что такое аренда с правом выкупа
Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.
Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:
— двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
— трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.
По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.
В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.
Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.
То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.
Аренда квартир с выкупом в Москве
Аренда квартиры с последующим выкупом подразумевает под собой сочетание двух видов сделок: купли-продажи и сдачи недвижимости. Поэтому в данном случае следует руководствоваться требованиями сразу двух нормативных актов: главы 30 и 34 Гражданского Кодекса России. В этих документах представлено четкое описание всех процессов сделки, права и обязанности сторон.
Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:
- Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
- Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
- В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья
Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.
Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.
Заключительные советы
Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.
Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом
Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.
Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:
- Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
- Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
- Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
- Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Плюсы и минусы аренды квартиры с правом выкупа
1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора. Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.
2. При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль. Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).
3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к. ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.
4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.
Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.
Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.