Нет договора с управляющей компанией — можно не платить?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нет договора с управляющей компанией — можно не платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.
Следует признать, что и сейчас некоторые арбитры принимают решения с противоположными выводами. Например, АС УО посчитал, что именно РСО выступает в роли исполнителя коммунальных услуг после одностороннего расторжения договора с УК в связи с неисполнением УК обязательств по оплате поставленной электроэнергии. Поэтому признано недействительным предписание РСО о корректировке размера платы за электроэнергию на ОДН исходя из нормативного объема (Постановление от 07.09.2015 № Ф09-6282/15). Аналогичное заключение сделано в Постановлении АС СЗО от 27.04.2015 № Ф07-1809/2015: приняв в управление дом с 01.03.2013, УК не заключила договоры ресурсоснабжения, РСО поставляла в дом электроэнергию и на законном основании выставляла счета гражданам.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
Обязана ли УК заключать договор с каждым собственником жилья.
Уважаемый Сергей Николаевич г.Новороссийск ! Согласно статьи 161.1. Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома 1.
В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. 2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Порядок взыскания задолженности по коммунальным платежам
- УК информирует гражданина о долге заказным письмом или доставляет домой под расписку, если он не вносил оплату более 2-х месяцев.
- При отсутствии платежей более 3-х месяцев, УК или поставщик производит расчет пеней по задолженности за ЖКХ — на основную сумму по ставке рефинансирования ЦБ РФ 1/300 за каждый день просрочки в первые 90 дней и 1/130 — за каждый последующий день до дня погашения.
- УК направляет официальную претензию должнику, заключает соглашение по погашению задолженности по коммунальным платежам с графиком оплаты.
- Если долги остались, поставщик ограничивает поступление ресурсов на 1 месяц. После оплаты счетов за квартиру, подача услуг возобновляется в течение 2-х дней.
- Досудебное разбирательство по взысканию задолженности за коммунальные услуги возможно с участием посредников — граждан, лично не заинтересованных в решении проблемы.
- В соответствии с ФЗ N 230 УК или поставщик может передать задолженность коллекторам до суда с начала ее возникновения.
- Взыскание задолженности за квартплату осуществляется через суд общей юрисдикции, если не удалось решить проблему конструктивным способом.
Взыскание долгов за ЖКХ с юридических лиц
Досудебное разбирательство. До обращения в суд поставщик услуг должен провести переговоры с должником или направить ему претензию. Эти меры могут стать достаточными для покрытия должником суммы долга полностью или частями.
При подаче искового заявления, необходимо предоставить пакет документов с результатами досудебных мер воздействия на должника. Для разрешения конфликта можно привлекать лиц, у которых нет личной заинтересованности в исходе дела.
Судебная практика. Порядок закреплен ст. 309 и ст. 310 ГК РФ. Истец подает иск в арбитражный суд первой инстанции. В качестве доказательства нужно приложить расчет задолженности коммунальных платежей.
Юридическое лицо может оспорить решение в течение 10 дней. После вынесения приказа арбитражного суда дело переходит судебным приставам, которые начинают производство — фиксируют, оценивают, арестовывают и продают имущество.
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?
Александр, Москва 11.02.2022Раздел: Иные жилищные споры
В 1983 году был получен ордер ,сейчас ордер утерян .Есть справки с Мфц об отстутствии ордера, из главного архивного управления у них тоже нет не чего.В квартире прописаны мама, я и мой совершеннолетний сын .В 2011 году моя мама перезаключила Договор социального найма. Сейчас мама умерла и в Департаменте недвижимости отказали в перезаключении Договора социального найма, на основании отсутствия ордера. Что теперь делать?
Андрей, Москва 28.01.2022Раздел: Иные жилищные споры
Что делать, если один из членов семьи добровольно не соглашается на разъезд из муниципальной квартиры, а дальнейшее совместное проживание невозможно. И на какую часть площади он имеет право? С уважением…
Римма, Казань 11.01.2022Раздел: Иные жилищные споры
добрый вечер! мама,брат и я являемся собсвенниками квартиры.мама на меня оформила дарственную своей доли,т.е получается у меня большая часть доли от квартиры. На кварплату деньги дает мама,а платежи совершает брат.Я хочу квитанции оплаты переделать на себя т.к узнала от знакомых,что после смерти матери брат может взыскать с меня деньги за неуплату за кварплату за последние 3 года.так ли это.
Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет? Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.
Обязанности собственников
Собственники обязаны:
- Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
- Соблюдать порядок.
- В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
- Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
- Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
- Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
- При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
- Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
- Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
- Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
- Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.
Как действовать в случае если на вас подала в суд управляющая компания?
Несомненно одной из самый распространенных причин по которым управляющие организации (далее УК) подают в суд на потребителей коммунальных услуг, это накопление долга по коммунальным услугам. Конечно управляющая организация будет пытаться первое время как то повлиять на должника и требовать добровольного погашения долга, скорее всего будут совершаться действия по ограничению или отключению коммунальных услуг, но рано или поздно когда все методы будут испробованы но результата не дадут, УК просто подаст в суд и в судебном порядке будет взыскивать с должника сумму долга.
Что делать потребителю в случае если услуги ЖКХ некачественные?
Скажу сразу, если вы получили извещение о том, что УК подает на вас в суд, ни в коем случае не пугайтесь и не поддавайтесь панике, просто спокойно прочитайте извещение, можете обратиться в суд для получение копий документов и копии искового заявления, изучите документы и вам все станет понятно, не лишним будет обратиться к опытному юристу за консультацией, но вам никто не запрещает решить данную проблему самостоятельно.
Право на подачу в суд на потребителя у которого накопился долг возникает у УК с момента когда у УК появляется право ограничить или приостановить подачу коммунальных услуг должнику, так как потребитель не вносит плату за услуги в полном объеме, а неполная оплата подразумевает наличие долга по одной или нескольким коммунальным услугам, при чем долг должен превышать 6 минимальных месячных размеров оплаты труда. Так же иск в суд подается если у потребителя и УК нет соглашения о порядке оплаты образовавшегося долга.
Доказывать наличие долга в суде обязана УК, при чем если сумма долга искусственно завышена, это не значит, что суд взыщет с вас какие то излишки, на практике УК должна обосновать каждую копейку долга, доказать не на словах, а предоставить все необходимые документы, на основании которых производились расчеты, а вы в свою очередь можете предоставить свою расчеты согласно которым долг может быть меньше, ведь вы можете предоставить показания счетчиков, доказательства того, что в определенный период вас просто не было дома, к примеру вы уезжали на отдых или в командировку, проходили лечение (факт отсутствия доказывается документально). Если вы не согласны с суммой долга, то поднимите вопрос в суде и попросите обосновать те суммы долга с которыми вы не согласны, свои расчеты иметь желательно.
Вы должны так же подготовить свои доказательства, вам необходимо самостоятельно или с вашим юристом очень тщательно изучить все требования которые предъявляет УК и по каждой сумме долга подготовить возражение, так как скажу по практике не редко УК старается необоснованно завысить сумму долга и если не возражать против нее, то суд вынесет решение взыскать всю сумму, пусть даже она не обоснована.
Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.
Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия — органами местной муниципальной власти.
Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.
Свобода договора как аргумент в пользу управляющей компании
Еще один аргумент, которым РСО объясняют использование выгодных им отраслевых правил – это договор с управляющей компанией. В нем может быть прописан порядок расчетов, которые противоречит новому закону — это характерная примета для договоров, заключенных до 2014 года, комментирует Сергеев. Этим пользуются некоторые ресурсоснабжающие организации, чтобы насчитать больше. Но публичные договоры не могут противоречить актам Правительства, а значит, спорные условия просто перестают действовать, когда акты вступают в силу. С новыми договорами проще: об их условиях можно спорить, перед тем как подписать документ. Со старыми договорами сложнее.
Сергеев рассказывает, как определить, не переплачивает ли управляющая компания:
- Сначала нужно изучить порядок расчета в договорах ресурсоснабжения и проверить, соответствует ли он нормам № 124.
- Проверить платежно-расчетные документы (счета, счета-фактуры), особенно за те периоды, когда домовой прибор учета не работал. Это нужно, чтобы понять, как затраты считает РСО.
- Рассчитать сумму, которая подлежит оплате, может сама управляющая компания, ведь она выставляет счета собственникам квартир и обладает всей нужной информацией.
Разрешено ли подавать иск без предупреждения
Обращение в суд управляющей организацией возможно через упрощенное производство путем издания приказа или исковым заявлением. В любом случае должен быть соблюден предсудебный порядок, то есть попытки урегулировать конфликт мирным путем.
Данная позиция, как правило, прописывается в договоре управления многоквартирным домом, и содержится в Гражданском процессуальном кодексе. Отсутствие врученного ответчику документа, свидетельствующего о выполнении истцом указанного условия, является основанием для возврата обращения.
В случае, если организация, подавшая в суд, не направляла никаких уведомлений, претензий, предупреждений, необходимо использовать данное обстоятельство для отклонения иска.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы,
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами,
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке,
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.