Перепланировка в СПб: что можно и чего нельзя переделывать без согласования
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в СПб: что можно и чего нельзя переделывать без согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Какие изменения требуют согласования
Есть три вида работ, для которых требуется предварительное согласование – переустройство, перепланировка и работы, затрагивающие общее имущество дома. Что можно делать в квартире:
- Объединить кухню с гостиной при помощи дополнительного проема в общей стене. Важное условие – на кухне должна стоять электроплита. Если стена признана несущей, то в ней можно сделать только узкий проем и дополнительно укрепить его, чтобы изменения не принесли нагрузку для дома.
- Увеличение площади санузла за счет уменьшения коридора. Важное условие – уровень пола санузла должен быть ниже на 3 см, чем пол в коридоре.
- Перенос и разборка межкомнатных перегородок.
- Сделать новую систему труб. Обязательное условие – сохранение угла слива.
Внесение любых изменений в планировку квартиры не должно негативно влиять на жилищные условия других жителей, угрожать их безопасности, разрушать дом.
Какие заявления с внесением изменений будут отклонены:
- Увеличение площади балкона за счет площади гостиной или спальни.
- Сносить конструкции, признанные несущими.
- Переносить батареи на балкон.
- Оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
- Объединять комнату и кухню, с находящейся в ней газовой плитой.
- Переносить санузел в жилые комнаты.
Как узаконить перепланировку
Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.
Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.
Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.
После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:
- Договор авторского надзора.
- Акты скрытых работ.
Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:
- Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
- Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
- Документы на право владения квартирой.
- Паспорт владельца квартиры и две копии.
- Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
- Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.
Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.
Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.
После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:
- Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
- Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.
В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:
- Заявитель.
- Инспектор.
- Начальник жилищной инспекции.
- Автор проекта по перепланировке.
Единственный вариант официального оформления перепланировки помещения приведен в п.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Собственник должен подать иск в суд, в процессе судебного заседания доказать, что внесённые конструктивные изменения при строительных работах не влияют на интересы других жильцов, не создают угрозы для безопасности людей, целостности конструкции дома, других помещений. В процессе строительных работ принимались во внимание все строительные нормативы и правила.
Для обращения в суд необходимо подготовить:
- исковое заявление о признании перепланировки законной;
- правоустанавливающие документы;
- проект перепланировки;
- технический план БТИ;
- документы, указывающие на безопасность эксплуатации помещения после перепланировки, например, заключение Роспотребнадзора, управляющей организации, архитектора.
Расходы, связанные с проведением строительной экспертизы, несёт сторона, обратившаяся в суд с ходатайством о проведении таких исследований.
Гражданские дела о легализации незаконной перепланировки рассматриваются в судах общей юрисдикции. Сроки такого рода процессов – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от загрузки судебного органа в Санкт-Петербурге (Невский район).
От чего зависит согласование
Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.
Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:
- Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций.
- Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб.
- Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется.
- Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.
Что включает в себя перепланировка квартиры?
Понятие «перепланировка» включает в себя следующие изменения квартиры:
- изменение стен, местоположения дверей или площади жилья;
- совмещение ванной и туалета, комнат, лоджий, объединение нескольких квартир в одну;
- установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
- установку встроенного шкафа на всю высоту стены.
Однако не всякое изменение планировки возможно согласовать. Провести работы, которые будут ухудшать условия эксплуатации дома или проживания граждан Вам никто не разрешит – это запрещено законом. Ни одна инстанция не согласует следующие изменения:
- Снос капитальных стен или нарушение их прочности и устойчивости;
- Изменения жилых помещений, после которых они больше не относятся к категории пригодных для проживания – площадью менее 8 м2 и шириной менее 2,25 м, а также помещений без отопления и естественного освещения;
- Увеличение кухни или санузла за счёт жилых помещений;
- Увеличение кухни за счёт санузла;
- Увеличение жилого помещения, в результате которого оно будет находиться под зоной кухни или санузла вышерасположенной квартиры;
- Объединение жилого помещения с газифицированной кухней;
- Устройство новых лоджий или балконов;
- Перенос санузла, в результате которого он будет находиться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры;
- Монтаж водяных полов с подогревом от централизованного отопления.
Когда перепланировка несложная по техническому параметру, то процедура по согласованию с составлением эскиза может занять не более 4 месяцев. Но когда масштабы по перепланировке большие, то нужно создавать проект. Это приведет к увеличению срока и к возрастанию стоимости практически в 2 раза.
Если вы хотите пройти процесс без каких-либо проблем, то лучше обратить внимание на список документации, которая потребуется для проведения процедуры.
В Санкт-Петербурге многие дома на сегодняшний день считаются памятниками архитектуры и культуры. Именно поэтому, чтобы изначально делать какую-то перепланировку, лучше получить разрешение во всех ведомствах, которые отвечают за охрану культурного наследия.
Нередко нужно проводить согласование и со службами пожарных, а также газовиков. Если помещение не считается жилым, то тогда еще нужно получить специальное заключение из Роспотребнадзора.
Если же недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то изменения нужно утвердить на собрании.
Чем грозит несогласованная перепланировка?
Последствия незаконных изменений
Процедура по согласованию изменений в СПб популярна. Владельцы стандартных квартир желают внести изменения в условия, которые смогут приобрести необходимый комфорт и удобство.
Если вы решили сделать перепланировку незаконно, то это приведет к:
- ограничению некоторых действий, таких как продажа, покупка, мена, дарение,
- выплате штрафа, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП),
- возврату первоначального состояния в квартире, от чего снова потеряете ту или иную сумму средств,
- выставлению квартиры на торги. Это производится только в том случае, когда 2 предыдущих варианта не выполнены.
Законодательная база:
- ЖК РФ (ст. 27, 29),
- ПП СПб № 867 от 06.10.2016 года (п. 2.1.7),
- СНиП 21-01-97 (п. 6.20),
- СаНПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8),
- СП 54.13330.2011 (п. 5, 9.22).
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку
Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать стандартный пакет документов. Их список состоит из:
- заявления, составленного по специальной форме, где указывается намерение снести определенные перекрытия;
- техпаспорта на квартиру из БТИ, выданного не более трех лет назад. Если требуется получение нового паспорта, то придется вызвать техника. Специалист произведет осмотр, на основании которого будет выдан другой паспорт;
- заверенного проекта перепланировки, разработанного в специализированной фирме;
- оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства на право собственности на квартиру, полученного в Росреестре;
- разрешения на перепланировку, полученного от всех взрослых людей, зарегистрированных на этой жилплощади, включая временно отсутствующих;
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Перечень обязательных документов
Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.
Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца квартиры;
- документы, подтверждающие право владения объектом;
- согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
- план здания поэтажно;
- технический план;
- техпаспорт;
- эскиз планируемой перепланировки;
- тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.
Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.