Как начинающий фермер может получить землю для обработки?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как начинающий фермер может получить землю для обработки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Кaк paccчитaть нaлoг нa зeмлю: нaлoгoвaя бaзa
Нaлoгoвoй бaзoй выcтyпaeт кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa (КC) caмoгo зeмeльнoгo yчacткa, ycтaнoвлeннaя нa мoмeнт нaчaлa нaлoгoвoгo пepиoдa. B cooтвeтcтвии co cт 391 НК PФ, нaлoгoвый пepиoд нaчинaeтcя c пepвoгo янвapя. Cooтвeтcтвeннo, имeннo c этoй дaты и пpoиcxoдит pacчeт зeмeльнoгo нaлoгa нa кoнкpeтный 3У. Cтoит oтмeтить, чтo oцeнкa кaдacтpoвoй cтoимocти пpoиcxoдит c yчeтoм изнoca oбъeктa и динaмики цeн.
Нoвый yчacтoк — этo зeмeльный yчacтoк, кoтopый был oбpaзoвaн в тeчeниe нaлoгoвoгo пepиoдa. Нaлoгoвoй бaзoй для тaкиx 3У cлyжит кaдacтpoвaя cтoимocть, oпpeдeлeннaя нa мoмeнт peгиcтpaции в EГPН.
Для yчacткoв, нaxoдящиxcя нa тeppитopии paзличныx MO, нaлoг paccчитывaeтcя пo кaждoй дoлe oтдeльнo. Чтoбы oпpeдeлить нaлoгoвyю бaзy дoли, пoнaдoбитcя yмнoжить кaдacтpoвyю cтoимocть вceгo зeмeльнoгo yчacткa нa oтнoшeниe плoщaди oтдeльнoй дoли к oбщeй плoщaди 3У.
Ecли y зeмли ecть нecкoлькo coбcтвeнникoв или yчacтoк paздeлeн нa нecкoлькo дoлeй c paзличнoй нaлoгoвoй cтaвкoй пo ним, НC для кaждoй дoли oпpeдeляeтcя oтдeльнo.
В понятие «виды аренды» входит положение о целях, на основании которых может быть предоставлен земельный надел. Участок передается в пользование только в том случае, если его эксплуатационное назначение соответствует категории земли, на которой он расположен.
В качестве основных причин для получения участка выступают следующие варианты деятельности в его пределах:
- возведение на арендованном участке объектов недвижимости;
- ведение подсобного хозяйства;
- расширение границ существующих огородных и садовых участков, а также для устройства таковых;
- устройство фермерских угодий.
Стоимость процедуры аренды земельного участка рассчитывается в зависимости от вспомогательных действий, производимых в процессе оформления договора. Сюда входит процедура межевания и постановка надела на учет в кадастре.
Кроме того, регистрация договора аренды в Росреестре предполагает оплату обязательной государственной пошлины в размере 350 рублей. В случае если договор аренды заключается без ограничения права пользования, размер сбора для граждан составит 2000 рублей, а для предприятий и организаций – 22000 рублей.
Аренда земельных площадей у государства по-прежнему является востребованной процедурой. При этом процесс имеет множество тонкостей и нюансов, начиная от определения целей использования участка и заканчивая подготовкой необходимых бумаг. К вопросу следует подойти крайне ответственно, а для повышения шансов на скорейшее завершение процедуры, следует заручиться поддержкой грамотного юриста.
Повышающий коэффициент
С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).
Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.
Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:
-
не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
-
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).
Налоговое администрирование
Закреплена норма о прекращении уплаты арендной платы в случае смерти физического лица – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором наступило такое обстоятельство.
Уточнен срок представления в налоговые органы садоводческими товариществами и дачными кооперативами сведений о принятых от граждан суммах арендной платы – не позднее 16 ноября года, следующего за истекшим календарным годом (ранее 16 ноября текущего года, п. 17 Положения № 160).
Предусмотрено, что расчеты суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные садоводческим товариществам, дачным кооперативам с (после) 1 июля, представляются в налоговые органы не позднее 20 декабря текущего года. Ранее до указанной даты представлялись расчеты за земельные участки, предоставленные с 1 августа (п. 24 Положения № 160).
Для юрлиц в ряде случаев предусмотрено исчисление арендной платы, прекращение ее исчисления, применение льгот по арендной плате со следующего квартала.
Так, арендная плата за земельный участок, предоставленный юрлицу, исчисляется и уплачивается им пропорционально количеству кварталов аренды земельного участка в календарном году начиная с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (продлении срока аренды), об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы, государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок (п. 16 Положения № 160).
Льгота предоставляется юридическим лицам с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу. При утрате права на льготу исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено. Кварталом, в котором утрачено право на льготу, является квартал, на который приходится последний день действия льготы (п. 11 Положения № 160).
При переходе с особого режима налогообложения, не предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, в текущем календарном году на общий порядок налогообложения либо на особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы:
– с 1-го числа первого месяца квартала – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, с которого начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчеты суммы арендной платы представляются не позднее 20-го числа второго месяца квартала, с которого имел место такой переход (п. 23 Положения № 160);
– с иной даты – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором юридическим лицом начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчет суммы арендной платы представляется (вносятся соответствующие изменения в расчет суммы арендной платы) не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел такой переход (п. 23 Положения № 160).
При переходе с общего порядка налогообложения либо особого режима налогообложения, предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, на особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату арендной платы, исчисление арендной платы прекращается с 1-го числа месяца, с которого произошел такой переход.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Выход для пайщиков есть один: как можно быстрее организовываться и выделять долю в натуре, ставить её на кадастровый учёт, регистрировать в Росреестре право собственности. Пока не поздно.
Крепко задуматься о своём будущем стоит и сельхозтоваропроизводителям, которые обрабатывают не отмежеванные ещё поля. На месте таких аграриев я бы донесла до реальных, живых пайщиков опасность потерять землю и призвала бы их выделять участки в счёт своих долей. В противном случае земля станет государственной — и может быть сдана в аренду или продана другому сельхозпроизводителю.
Минсельхоз пишет, что по состоянию на 1 января 2016 года общая площадь невостребованных земельных долей составила 16,8 млн. га. С учётом земельных долей, чьи хозяева до сих пор не провели межевание не выделили землю в натуре, эта площадь может быть значительно больше.