Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.
Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.
ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.
Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:
- В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
- И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
- Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
- При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
- В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
- На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
- Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
- Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Как продать половину дома, если второй собственник скрывается?
Не важно, намеренно или нет, скрывается собственник. Если вам его местонахождение неизвестно, уведомить его о наступлении права преимущественной покупки всё равно обязательно.
Закон не уточняет, по какому именно адресу нужно отправлять уведомление. Поэтому, чтобы обезопасить себя, есть несколько вариантов:
- отправьте письмо по последнему известному адресу второго дольщика;
- отправьте уведомление по адресу недвижимости, долю в которой вы собираетесь продать. При этом в Росреестре необходимо предварительно получить выписку о том, что доля в этой недвижимости принадлежит «потерявшемуся» соседу;
- отправьте письмо по адресу, который вы узнаете по запросу в МВД;
- обратитесь к нотариусу, который за умеренную плату сам подготовит уведомления, сделает запросы о возможном месте жительства дольщика, разошлёт их и в итоге, выдаст вам уведомление о том, что вы приложили максимум усилий для поиска соседей.
Если другой владелец возражает против продажи
Иногда имеют место такие ситуации, при которых кто-либо из хозяев хочет осуществить продажу собственной доли, но другой решительно возражает. Первый поступает в соответствии с законодательством, стараясь передать оповещение о собственном желании, но совладелец даже не хочет принять его. Этим он не позволяет сделать так, как это положено по закону. Тогда остается лишь начать судебные тяжбы.
Лицо, желающее совершить продажу доли, обязано толково и аргументированно объяснить повод, по которой намерена совершить продажу. Может, это нежелание уживаться с другим жильцом, цена, либо затруднения с деньгами.
Суд внимательно исследует всю информацию по делу и вынесет решение, проанализировав необходимые факты. В частности, принимаются во внимание и объемы долей во владении сторон. В ходе рассмотрения судебный орган может вынудить осуществить продажу доли не выразившего согласие владельца другому, когда у него есть на это денежные возможности. Однако, если он живет в данном помещении все время, то принудить его продать собственную долю не способен и судебный орган.
ВНИМАНИЕ !!! Впрочем, если другой владелец возражает против продажи и тверд в своей точке зрения, можно прибегнуть к другому законному методу – совершить продажу доли, формально подарив ее. В подобной ситуации никакого подтверждения других владельцев получать не нужно. При этом подарить долю, возможно, совершенно любому человеку.
Не потребуется подтверждение и при составлении договора займа. Суть состоит в такой схеме: собственник занимает деньги, представляя собственную долю в качестве залогового имущества. После этого выясняется, что должник заем не отдаёт и залоговое имущество достается заимодавцу в счет ее уплаты.
Как совершить реализацию доли, когда второй владелец – несовершеннолетний
Самыми непростыми на практике принято считать случаи, в которых одним из сособственников жилья является ребенок. В подобной ситуации необходимо заключение органов опеки о том, что несовершеннолетний не пострадает, если доля будет выставлена на продажу. Впрочем, известно множество ситуаций, когда орган опеки выносит отказ собственнику в реализации его доли.
ВНИМАНИЕ !!! В частности, может иметь место случай, когда собственник владеет долей, но не может там жить по каким-то основаниям, и намеревается ее продать. Но когда он отправляется в органы опеки, то ему отказывают, вследствие того, что другой владелец собирается там жить постоянно, а, это означает, что он может ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.
Тогда возражать им будет сложно и, в общем-то, бессмысленно. Именно по этой причине будет легче совершить продажу доли в квартире посредством соглашения о дарении, либо под видом залога. Ведь ни для одного из них, согласие представителей ребенка не нужно.
Законная продажа доли в квартире
ГК РФ разделяет два вида собственности – индивидуальная и общая. В первом случае недвижимость принадлежит человеку единолично, а во втором может быть несколько владельцев с выделением долей или без такового.
Стандартная схема сделки по продаже доли выглядит так:
- Гражданин принимает решение о продаже, определяет стоимость, затем отправляет письменное уведомление остальным владельцам. Оно должно содержать детальные условия сделки. Превышение реальной цены после не допускается.
- Уведомление доставляется заказным письмом или любым другим способом. Главное условие – оно должно быть доставлено, в противном случае остальные собственники смогут доказать оспорить сделку на основании факта неполучения.
- Если в течение 1 месяца собственники соглашаются выкупить долю другого гражданина, составляется договор купли-продажи (ДКП). Это делается в течение трех месяцев, в противном случае при неплатежеспособности продавец сможет реализовать часть жилья другим людям. В случае отказа или неполучения ответа спустя месяц у него также возникает право продажи без участия остальных собственников.
Способы передачи извещения
Отправка уведомления – определяющий фактор, который может послужить в пользу продавцу при оспаривании сделки совладельцами в суде. По закону он обязуется оповестить их о намерениях, и при нарушении данного правила ДКП может быть признан недействительным.
Согласно Определению ВС РФ, продавцы не обязаны оповещать о сделке почтовыми отправлениями, но этот способ является наиболее эффективным. Остальные собственники считаются оповещенными с момента получения уведомления о вручении.
Однако есть исключение: извещение не считается доставленным, если оно не было получено по независящим от адресата обстоятельствам. Например, служба в армии, лечение и пр. Это важно учитывать, намереваясь продать часть жилья в обход других собственников.
Второй вариант – передача уведомления лично в руки. При этом получатель должен предоставить записку о вручении. Впоследствии при отказе от покупки оспорить сделку он сможет только при предъявлении иска о признании расписки подложной, что проблематично.
Как обойти преимущественное право покупки доли
Путь первый – дарение
Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.
По какой схеме должен действовать продавец:
- Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
- Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.
Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Как продать долю в квартире без согласия других: разбираем все6 способы, актуальные на 2021 год
В Гражданском кодексе РФ четко сказано, что владение, пользование и распоряжением имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому прежде чем спешить продавать свою долю, необходимо соблюсти определенный порядок.
Первым делом собственник должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Причем абсолютно на тех же условиях, на каких он собирался продавать ее третьим лицам. Речь идет о цене продаваемой доли. Ее нельзя завышать для совладельцев, а затем пытаться продать другим людям в три раза дешевле.
И здесь есть 2 варианта развития событий:
- Совладелец соглашается на выкуп доли (отреагировать на предложение о покупке доли собственник должен в течение месяца).
- Совладелец отклонил или игнорирует предложение.
Совладелец, не желающий идти на сделку, может выразить отказ от покупки хоть в день получения предложения, вовсе не обязательно ждать месяц. Если в течение месяца владелец доли не дает никакого ответа на предложение после его получения, это считается отказом от него.
Сам отказ от предложения должен быть письменным, лучше всего, конечно же, заверить отказ у нотариуса. Если второй собственник категорически не хочет выкупать долю, а вы хотите ее продать — продайте ее любому другому покупателю.
Не можете больше жить с чужим для себя человеком, хотите продать долю без согласия другого собственника?
Есть один законный способ — выдел доли из общей собственности.
По закону каждый собственник имеет право требовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества. Согласно статье 252 Гражданского кодекса у совладельцев есть два законных решения проблемы:
- Переговоры и последующее заключение соглашения о разделе общего имущества.
- При недостижении соглашения решение вопроса о разделе общего имущества или выделе доли из него в суде.
В результате выдела доли у ее собственника прекращается право долевой собственности, а следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими владельцами. Другими словами, собственник доли в квартире становится собственником отдельной комнаты в той же жилплощади.
Если вы столкнулись с аналогичной проблемой и уже подали иск в суд — отнеситесь со всей серьезностью к данному делу. Своевременно подготовьте все документы и доказательства в защиту вашей позиции, продумайте логику выступления, заявите о вызове и допросе свидетелей.