Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке в Нижнем Новгороде
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке в Нижнем Новгороде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проверка документов собственника, если вы покупаете вторичку, занятие не менее ответственное, чем осмотр квартиры. Не стесняйтесь спрашивать все возможные документы: паспорта собственников, справки из ПНД, свидетельство права собственности, выписку из ЕГРН и другие документы на квартиру. Важно убедиться, что продавец действительно является собственником, что в числе собственников нет несовершеннолетних или недееспособных граждан, что квартира не находится под арестом или иным обременением, что в ней не проводилась неузаконенная перепланировка. Часть документов можно самостоятельно запросить в Росреестре. Если продавец отказывается давать те или иные бумаги и сведения, это должно стать поводом насторожиться, а все ли в порядке с выбранной жилплощадью и не будет ли сделка потом аннулирована судом.
Первое знакомство с квартирой
Наконец, вы договорились о показе и приехали на место. На что стоит обратить внимание при просмотре квартиры:
- Этаж – если вы выбрали квартиру на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен — эти места выдадут вам повышенную влажность. На последнем этаже посмотрите, нет ли потеков на стенах и потолке. Если стены заклеены новыми обоями или густо завешаны коврами, это должно настораживать – возможны проблемы как с протечками, так и с промерзанием.
- Состояние подъезда расскажет о соседях: разрисованный лифт, кучи макулатуры в холле первого этажа, окурки и воняющие пепельницы на общих балконах, грязь и пакеты с мусором – весь этот натюрморт вряд ли ласкает взгляд. И рассчитывать на добрососедские отношения не приходится.
- Ремонт – многие делают ремонт, чтобы выставить квартиру в более выгодном свете, но также под ним легко скрыть дефекты. Обратите пристальное внимание на коммуникации и утепление квартиры.
- Квартира квартирой, а вам здесь еще жить. Обратите внимание на окружающую среду: куда выходят окна (на трассу или во двор), есть ли рядом магазины, школы и прочая инфраструктура, далеко ли находится остановка и прочие значимые моменты.
Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы
Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.
Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.
Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.
Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.
Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:
Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.
Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты. Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города. На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».
Пoлeзныe coвeты: кaк выгoднo взять ипoтeкy нa квapтиpy
Bocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaлoв. Pиeлтop знaeт вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe нeдвижимocти, пoэтoмy cмoжeт быcтpo нaйти пoдxoдящyю квapтиpy нa втopичкe или в нoвoм дoмe. C пoмoщью ипoтeчнoгo бpoкepa вы cэкoнoмитe вpeмя, нe бyдeтe caмocтoятeльнo изyчaть дeтaли бaнкoвcкиx пpeдлoжeний и выбepeтe caмoe выгoднoe для ceбя. 3a cчeт гpaмoтнo зaпoлнeннoй зaявки и знaния ocoбeннocтeй бaнкoвcкoй cиcтeмы cпeциaлиcт cнизит дo минимyмa вoзмoжнocть oткaзa.
Bыбиpaйтe ипoтeчныe пpoгpaммы oт пpoвepeнныx кoмпaний. Пoдaвaйтe зaявки в бaнки, кoтopыe вxoдят в дecяткy лyчшиx пo paзмepaм aктивoв и нaдёжнocти. Cpeди ниx Cбepбaнк, BTБ, Гaзпpoмбaнк, Oткpытиe.
Cpaвнитe пpeдлoжeния нecкoлькиx бaнкoв. Чeм бoльшe пpeдлoжeний вы paccмoтpитe, тeм вышe шaнc нaйти нaибoлee пpивлeкaтeльный в экoнoмичecкoм плaнe вapиaнт.
Tщaтeльнo изyчитe ycлoвия. Aнaлизиpyйтe нe нoминaльныe, a peaльныe ycлoвия бaнкoв. Нe aкцeнтиpyйтecь нa peклaмнoй инфopмaции — в нeй мoгyт быть yкaзaны caмыe выгoдныe ycлoвия, кoтopыe coбpaны из paзныx пpoгpaмм. Изyчитe индивидyaльнoe пpeдлoжeниe бaнкa пo вaшeмy зaпpocy caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa.
Для безопасности сделки потребуется еще одна выписка из ЕГРН – о переходе прав на объект. Она отражает не только текущих собственников, но и предыдущих. Из этой справки можно узнать, кто, какой период времени и на каком основании распоряжался квартирой. Выписку имеет право заказать и получить в МФЦ только собственник квартиры или его представитель по доверенности.
При изучении этого документа могут всплыть сомнительные нюансы. Например, предыдущие собственники владели квартирой незначительные периоды времени или в цепочке сделок замечено наследство. Общий срок исковой давности (права на обращение в суд) – три года, но в некоторых случаях он может достигать десяти лет.
Помимо выписки, есть другие документы, которые подтвердят переход права собственности. В их качестве могут выступать договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, а также судебные решения, например о том, что продавец получил квартиру по спору о наследстве или разделе совместно нажитого имущества. Исходя из основания перехода права собственности и обстоятельств, которые «преследовали» квартиру, можно делать выводы о ваших возможных рисках.
Главное, что нужно запомнить из статьи:
- покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
- лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
- чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
- если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
- сложно только в первый раз.
В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.
Как правильно организовать осмотр квартиры
Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:
- договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
- к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
- пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.
Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге
Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.
- если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
- если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.
Важные дополнительные вопросы
Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).
На заметку
Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.
Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Как выбрать правильное жилье?
Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.
Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:
-
Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
-
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
-
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
-
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Внимательно осмотрите квартиру
Вариантов квартир на специальных сайтах хоть отбавляй. Здесь важно сразу понимать, какими средствами вы располагаете, и подбирать вариант под этот бюджет. Анализируйте реальную ценовую ситуацию на рынке: слишком дешевые квартиры могут оказаться не такими привлекательными, как на фото и в описании. Очень тщательно осматривайте жилье, подходите ко всему с критической точки зрения.
– Мы всегда советуем внимательно осмотреть квартиру на предмет скрытых недостатков. Пригласите специалиста, чтобы он проверил, нет ли в ней дефектов, – советует юрист Александр Жук. – Ведь может быть так, что вы смотрите квартиру летом и все хорошо. А осенью оказывается, что стена отсыревает и покрывается плесенью. Отменить сделку купли-продажи можно только через суд, а это всегда затяжные и дорогостоящие процедуры.