Титульное страхование: обстоятельства и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: обстоятельства и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Зачем нужно титульное страхование
Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.
Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.
Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.
Страхование титула при покупке недвижимости
Несмотря на заверения риэлторов и банков о проверке юридической чистоты сделки, однозначной гарантии, что купля-продажа не будет оспорена предыдущими собственниками, нет. За тот, короткий срок, что отводится на проверку документов и подготовку сделки, просто невозможно досконально проверить всю её историю. Результаты проверки основываются только на сборе и анализе документов, без личных встреч с предыдущими собственниками. Например, сложно оценить наличие незарегистрированных детей, не вписанных в паспорт родителей, или факт принуждения к совершению сделки.
Застраховать риск потери права собственности можно при приобретении квартиры как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. При этом неважно приобретается имущество за наличные деньги или с привлечением банковской ипотеки.
Титульное страхование осуществляется по высокой стоимости, но предоставляемые покупателям гарантии позволяют сохранить приобретенную недвижимость.
| Наименование страховой компании | Страховой тариф в зависимости от стоимости квартиры | Единица измерения |
| Ингосстрах | 1–4 | % |
| РОСНО | 7–1,5 | % |
| Росгосстрах | от 0,6 | % |
| РЕСО-Гарантия | 0,3–1,4 | % |
Зачем нужно страховать титул
Титульное страхование — это не самая частая операция. Такая страховка не регулируется законом напрямую и не является обязательной (исключение — ипотека). Но на самом деле страхование титула имеет огромное значение при приобретении недвижимости. По сути, титульное страхование — это страховка возможных рисков покупателя. Оформляя титул, новый собственник защищает себя от притязаний третьих лиц на его права собственности.
Страхование титула — это гарантия возмещения стоимости недвижимого имущества (жилья) в случае риска утраты этой недвижимости из-за полного или частичного прекращения права собственности. Почему собственники могут потерять свое право на владение и использование недвижимости? Потому что сделки купли/продажи иногда признаются недействительными (ст. 166–181 ГК РФ).
К сожалению, нередки случаи, когда продажу квартиры или дома организуют мошенники, а реальные владельцы жилья даже не знают об этом. Суд однозначно признает такую сделку недействительной и лишит нового собственника его прав. Чтобы вернуть деньги за оспоримые или признанные ничтожными сделки, необходимо страхование титула. Вот причины, по которым операции признаются недействительными:
- если сделка совершена недееспособными людьми или гражданами, не отдающими отчета своим действиям;
- если общее имущество реализовано без согласия одного из супругов;
- если купля/продажа инициирована под влиянием угроз или по принуждению.
Как происходит страхование титула при покупке жилья?
Схема и алгоритм действий при титульном страховании «вторички» выглядят следующим образом:
- Потенциальный покупатель выбирает на свободном рынке искомый объект недвижимости для дальнейшего приобретения.
- В дальнейшем клиент собирает необходимый пакет документов и предоставляет его в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы.
- По результатам внутренних проверок страховщик рассчитывает и предлагает заявителю индивидуальный страховой тариф.
- При взаимном согласии с условиями проекта контракта заключается основной договор титульного страхования недвижимого имущества, и заказчик оплачивает страховую премию.
- Приобретатель жилья получает на руки полис по страхованию титула.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
Правила Титульного страхования
1.1. По договору страхования, заключенному на основании настоящих Правил, Страховщик обязуется за обусловленную договором страхования плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре страхования страхового случая (события) возместить Страхователю убытки, причиненные вследствие этого случая и обнаруженные в течение срока действия договора страхования, посредством выплаты страхового возмещения в пределах определенной договором страхования страховой суммы.
1.2. Страховщик – осуществляет страховую деятельность в соответствии с выданной органом государственного страхового надзора Российской Федерации лицензией.
1.3. Страхователями признаются дееспособные физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства), индивидуальные предприниматели (граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица), зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ юридические лица любых организационно-правовых форм, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, иностранные юридические лица, международные организации, заключившие со Страховщиком на основании настоящих Правил страхования потери имущества в результате прекращения права собственности (далее – Правил) договор страхования.
1.4. Страховщик не вправе разглашать полученные им в результате своей профессиональной деятельности сведения о Страхователе (Выгодоприобретателе) и их имущественном положении, за исключением случаев предусмотренных законодательством, действующим на территории страхования.
За нарушение тайны страхования Страховщик в зависимости от рода нарушенных прав и характера нарушения несет ответственность в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.
Страховое покрытие в титульном страховании
4.1. Страхованием не покрываются случаи утраты полностью или частично либо (ограничения) обременения приобретенного права собственности или иного застрахованного по настоящим Правилам имущественного права на предмет страхования, которые наступили вследствие:
— воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
— военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;
— гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, а также их последствий;
— если это прямо не предусмотрено договором страхования, изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения приобретенного по Сделке имущества по распоряжению государственных органов и иных аналогичных мер политического характера, предпринятых по распоряжению военных или гражданских властей и политических организаций;
— умысла Страхователя.
4.2. Из страхового покрытия исключаются:
— требования Третьих лиц о возмещении ущерба, заявленные на основании их Сделки со Страхователем;
— платежи и иное имущество, произведенное взамен исполнения обязательств по Сделке (отступное, новация);
— требования о возмещении убытков свыше страховой суммы;
— требования о возмещении убытков в размере установленной при заключении договора франшизы;
— требования о возмещении ущерба, возникшего при известных Страхователю и скрытых им от Страховщика обстоятельствах, повышающих степень риска, в результате которых произошел страховой случай;
— ретроспективное покрытие (возникновение страхового случая до заключения договора страхования, а последствий его — в период действия договора);
— если это прямо не предусмотрено договором страхования, требования о возмещении ущерба, возникшего в результате нормативных актов органов государственного управления, запрещающих или ограничивающих ранее принятые решения государственных или муниципальных органов;
— требования о возмещении убытков в связи с доверительным управлением;
— требования, вызванные курсовой разницей, неустойками, процентами за просрочку, штрафами и прочими косвенными расходами, возникшие вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по Сделке;
-требования, связанные с несением расходов, направленных на погашение задолженности Страхователя по налогам, сборам, коммунальным платежам, прочее;
— любые косвенные убытки.
4.3. Не покрываются страхованием убытки по Сделке, которая признана судом недействительной вследствие:
— как совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
— того, что является мнимой или притворной;
— выхода за пределы правоспособности (для Страхователей — юридических лиц).
4.4. Прекращение полностью или частично либо ограничение (обременение) права собственности или иного застрахованного имущественного права не признается страховым случаем и возникшие при этом убытки не возмещаются, если Страхователь признан вступившим в законную силу решением суда недобросовестным приобретателем (в соответствии со ст. 302 ГК РФ) или это событие произошло вследствие:
а) отчуждение Страхователем приобретенного (полученного) им имущества другим лицам по возмездной или безвозмездной сделке;
б) гибели, уничтожения, повреждения приобретенного (полученного) Страхователем имущества по любой причине;
в) отказа Страхователя от права собственности на приобретенное (полученное) им имущество (ст.236 ГК РФ);
г) использования Страхователем приобретенного (полученного) им имущества не в соответствии с его назначением или с нарушением действующего законодательства;
д) Изменения Страхователем характеристик, свойств, конструктивных параметров приобретенного (полученного) им имущества, либо не приведение в первоначальное положение или согласование в установленном законом порядке имеющейся самовольной перепланировки (переустройства/переоборудования) на объекте недвижимости;
е) если это прямо не предусмотрено договором страхования изъятия у Страхователя приобретенного (полученного) им имущества в случаях, предусмотренных подпунктом 5 пункта 2 ст.235, пунктом 4 ст.252, пунктом 2 ст.272, статьей 293 ГК РФ;
ж) Действий (бездействия) Страхователя (Выгодоприобретателя) в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, а также в состоянии, в котором он не мог понимать значения своих действий и руководить ими;
з) Действий Страхователя (Выгодоприобретателя), требующих специальных навыков, если последние не подтверждены установленными документами;
и) Совершения Страхователем (Выгодоприобретателем) преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем.
4.5. Ответственность Страховщика не распространяется на требования:
— о возмещении морального вреда;
— о защите чести, достоинства и деловой репутации;
— лиц, имущество которых контролируется, или которые управляются Страхователем либо его аффилированным лицом (лицами);
— лиц, которые контролируют имущество Страхователя или управляют им;
— представителей юридических лиц, полномочия которых основаны на законе или административном акте, к представляемым ими лицам;
— лиц, которым поручена ликвидация юридического лица, к ликвидируемому юридическому лицу.
4.6. На страхование не принимаются Сделки, которые:
— являются односторонними или безвозмездными;
— заключенными по форме, не в соответствии с требованиями закона и/или договора;
— заключенными в отношении недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке.
4.7. Ограничение (обременение) права собственности либо иного имущественного права на предмет страхования не является страховым случаем, если оно произошло с согласия или по воле Страхователя (Выгодоприобретателя) (арест, передача в аренду, запрет на отчуждение и прочее).
4.8. Если иное не оговорено в договоре страхования (страховом полисе), страхованием покрываются случаи утраты полностью или частично либо ограничения (обременения) права собственности либо иных имущественных прав на застрахованное имущество на основании решения суда, вступившего в законную силу после окончания срока действия договора, если исковое заявление было подано в суд в течение срока действия договора страхования.
Страхование титула. Защита сделок на вторичном рынке жилья.
Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам.
Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала. С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть «переживших» несколько сделок. В Москве и области ежегодно совершается свыше 100 тыс. сделок с недвижимостью. Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.
Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.
На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риелторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку. И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.
В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.
Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.
По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа. Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.
Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риелтор стороной в деле не является. В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки (страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).
При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит).
При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.
При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах.
Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.
Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).
Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.