Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Этапы сделки с эскроу

Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:

1. получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
2. подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
3. заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
4. открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
5. регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
6. внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
7. хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
8. сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
9. перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
10. оформление покупателем жилья в собственность.

В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:

• гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
• защищенность покупателя от мошенничества;
• бесплатное открытие и обслуживание;
• отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
• гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
• страхование вклада;
• самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
• неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.

Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость. К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

Что такое счет эскроу?

Простыми словами эскроу-счета — это отдельный счет в финансовой организации, на который дольщик делает вклад. Банк замораживает его (депонирует), и вторая сторона (компания-застройщик) может получить эти деньги только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Банк выступает в роли гаранта выполнения договоренностей и сохранности денежных средств.

Добавим, что и сегодня многие застройщики жилья имеют право работать по старым правилам — т. е. завершить начатое строительство путем заключения договоров долевого участия. Правительство утвердило список требований к этим девелоперам, и те проекты новостроек, которые им соответствовали, застройщики могли завершить без перехода на эскроу.

Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие эскроу-счетов. Выбор финансовой организации для депонирования вклада выполняет застройщик в соответствии с Реестром, который находится на официальном сайте Банка России.

На момент вступления в силу закона об эскроу-счетах (01.04.2019 г.) под данные требования подходят 63 банка, в том числе и регионального масштаба. Финансовые организации отвечают за открытие эскроу-счетов, рассматривают заявки на получение кредитов и контролируют ход выполнения договоренностей. Сегодня первое место по предоставлению эскроу-счетов в России занимает Сбербанк. Не его долю приходится до 76% всех сделок.

Переуступка прав: что такое, особенности заключения договора

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир Стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Основные условия зачета встречных однородных требований

Раньше одним из распространенных способов оплаты объектов долевого строительства инвесторами, строительными подрядчиками, акционерами компаний-застройщиков, являлся зачет встречных однородных требований. Застройщики, являясь должниками по договорам займа, строительного подряда, возвращали свой долг квартирами. Для этого с кредиторами заключался договор участия в долевом строительстве. Возникшие встречные денежные требования (с одной стороны, по возврату долга, а с другой, по оплате стоимости квартир) прекращались зачетом встречного однородного требования. Возможна ли такая схема оплаты по договору участия в долевом строительстве, если применяется счет эскроу? Можно ли обойти счет эскроу? Ответить на этот вопрос нам поможет анализ зачета встречных однородных требований, как способ прекращения обязательств. В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны».

Может ли у застройщика быть задолженность по договору займа, не связанному со строительством?

Изменения в законодательстве ввели повышенные требования к застройщику, в числе которых – отсутствие задолженности застройщика по договорам займа, не связанным со строительством.

Если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, то в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ: «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: 1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство». Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в своем письме от 8 июля 2019 г. № 24663-вя/07 указало: «Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик — одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг». В настоящее время застройщик не может заключать договоры займа, не связанные со строительством дома и соответственно производить зачет встречных требований по такому договору займа и ДДУ.

Подводя итог, можно прийти к выводу, что оплата по ДДУ зачетом встречных однородных требований не представляется возможной, если застройщиком применяется счет эскроу, как условие привлечения денежных средств дольщиков. По нашему мнению, зачет можно использовать, если выполняется обязанность по уплате отчислений в компенсационный фонд, при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу (ч. 16, 17 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).

Как вести бухучет по счёту эскроу?

Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид:

1. Открываем счёт эскроу.

Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы.

2. Покупатель зачисляет средства.

На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи.

В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу».

3. Оформляем сделку купли-продажи.

Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно.

4. Рассчитываем целевой кредит.

Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:

Дебет 51 Кредит 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;

Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67
— начислены проценты за пользование кредитом.

5. Передаём документы.

Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.

6. Передаём квартиру дольщику.

Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры.

Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33».

8. Получаем права на пользование счётом.

После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита.

Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:

Дебет 67 Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения кредита и процентов.

10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт.

У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Что такое ЭСКРОУ счет в ДДУ

ЭСКРОУ в ДДУ – это счет, на который участник долевого строительства перечисляет средства, предназначенные для расчетов с застройщиком. Таким образом в отношениях между строительной компанией и приобретателем строящейся недвижимости появляется третья сторона – агент, в качестве которого выступает банк.

Важно! Договор ЭСКРОУ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Обязанность по применению ЭСКРОУ счета прописана в статье 15.4 Федерального закона, зарегистрированного под номером 214. Надо отметить, что не все банки имеют возможность выступать в качестве эскроу-агента. Их перечень определяется на законодательном уровне. Ознакомиться со списком можно на официальном сайте Центробанка России.

Сегодня многие покупают квартиру, а затем перепродают ее. Согласно обновленному закону, вместе с уступкой по ДДУ, происходит и уступка по договору счета эскроу. По этому счету права переходят к новому дольщику, который автоматически становится новым депонентом. В этом случае новый депонент приходит в банк с зарегистрированным договором уступки прав и заявляет о наличии прав на счет эскроу, открытый счет экскроу. В свою очередь банк принимает эти документы, после чего отражает информацию об изменении владельца счета в своих системах.

Открытие счетов, проведение операций (приход-расход), обслуживание — все это бесплатно. При этом комиссия по счетам эскроу тоже не взимается, что прямо указано в законодательстве. Кроме того, с 1 июля проценты по счетам эскроу также не начисляются.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Законные методы уклонения от использования счетов эскроу в 214 фз

ДДУ без эскроу можно заключать лишь при условии соответствия критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 года №480. В частности, данным актом устанавливаются требования к степени готовности здания и количеству заключенных застройщиком договоров.

Так, после 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве без эскроу счетов можно заключать при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Застройщик заключил с участниками долевого строительства ДДУ, по которым реализовано не менее 10% общей площади создаваемых объектов недвижимости (квартир, машино-мест, кладовых и т.п.);
2. Степень готовности многоквартирного дома или другого объекта не менее 30%. Иными словами проект строительства должен быть реализован к 1 июля 2019 года минимум на 30%.

Похожие записи:

• Документы для налогового вычета в 2023 году
• Стало известно, сколько ветеранов Великой Отечественной войны осталось в России
• Выселение из квартиры и другого жилья