Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.

Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.

Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).

Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.

Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.

Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.

Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.

Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.

Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.

В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.

Каковы мотивы застройщика при требованиях о доплате?

Самый частый случай – это, прежде всего, то что застройщик при ведении строительства отошел от проектной документации, вследствие чего была увеличена жилая или нежилая площадь Вашей квартиры.

Кроме того, застройщик (как правило сменившийся), требует доплаты по долгостроям. На протяжении длительного времени стоимость различных строительных и горюче смазочных материалов увеличилась, увеличился объем по вынужденным налоговым выплатам, увеличилась стоимость оплаты труда строителей.Данный случай в силу естественных причин может быть действительно является объективным фактом по удорожанию жилья, но чья в этом вина? Данный случай,согласно нашего действующего законодательства не является форс-мажорным обстоятельствам, и все риски при таких обстоятельствах должен нести только застройщик и никто иной. Долгоиграющее строительство, неправильные финансовые расчеты, некачественная работа с контрагентами, это не что иное, как отвратительная организация процесса строительства, и все неблагоприятные последствия и финансовые расходыв этом случае проблема застройщиков, а не как не дольщиков.

Само долевое участие в строительстве включает в себя многочисленные нюансы, которые могут в последствие породить множественные проблемы. Чтобы не оказаться в такой ситуации, еще раз подстрахуйте себя и пред подписанием договора проконсультируйтесь с нашими юристами.

В договоре указаны варианты выплат

Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

• Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
• Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
• Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.

По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.

Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.

Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.

По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.

Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.

Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.

Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.

Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.

К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.

Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
• у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
• если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
• нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
• помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
• вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
• процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации

Каковы мотивы застройщика при требованиях о доплате?

Самый частый случай – это, прежде всего, то что застройщик при ведении строительства отошел от проектной документации, вследствие чего была увеличена жилая или нежилая площадь Вашей квартиры.

Кроме того, застройщик (как правило сменившийся), требует доплаты по долгостроям. На протяжении длительного времени стоимость различных строительных и горюче смазочных материалов увеличилась, увеличился объем по вынужденным налоговым выплатам, увеличилась стоимость оплаты труда строителей.Данный случай в силу естественных причин может быть действительно является объективным фактом по удорожанию жилья, но чья в этом вина? Данный случай,согласно нашего действующего законодательства не является форс-мажорным обстоятельствам, и все риски при таких обстоятельствах должен нести только застройщик и никто иной. Долгоиграющее строительство, неправильные финансовые расчеты, некачественная работа с контрагентами, это не что иное, как отвратительная организация процесса строительства, и все неблагоприятные последствия и финансовые расходыв этом случае проблема застройщиков, а не как не дольщиков.

Само долевое участие в строительстве включает в себя многочисленные нюансы, которые могут в последствие породить множественные проблемы. Чтобы не оказаться в такой ситуации, еще раз подстрахуйте себя и пред подписанием договора проконсультируйтесь с нашими юристами.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

1. Вводная часть.
2. Дата и место составления документа.
3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
5. Права и обязанности сторон.
6. Цена договора и порядок расчетов.
7. Срок действия соглашения.
8. Порядок прекращения и изменения отношений.
9. Способы разрешения спорных вопросов.
10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
11. Реквизиты и подписи сторон.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м² может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м², тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей. Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

• спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
• есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
• есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.

Более полная информация

Благодаря последним изменениям в ФЗ-214 на раннем этапе ознакомления с жилым комплексом покупатель имеет право получить гораздо больше информации о проекте и застройщике, нежели раньше. Девелопер должен размещать на сайте каждого проекта сведения об объектах, возведенных за последние три года, заключение контролирующего органа о том, что проект и сам застройщик соответствуют требованиям 214-ФЗ (в Москве такое решение принимает Москомстройинвест), шаблон ДДУ и фотографии ЖК.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что благодаря расширенной проектной декларации граждане смогут узнать гораздо больше технических подробностей о проекте. В частности, об элементах благоустройства территории, количестве многоквартирных домов, которые планируется возвести в рамках проекта, и их характеристиках, перечень общедомового имущества в многоквартирном доме: названия и площадь всех помещений общего пользования, список и характеристики инженерного и технологического оборудования, которое предназначено для обслуживания помещений в этом доме (например, мусоропровод).

Однако заявленная на сайте застройщика или в офисе продаж информация не обязывает компанию реализовывать проект именно в том виде, в котором он был запланирован изначально. Поскольку изменить можно даже проектную декларацию, полностью соблюдать такие менее строгие документы, как планы, не обязательно. Поэтому необходимо знать, какие именно условия должны быть указаны непосредственно в ДДУ.

Совмещение застройщиком функций генподрядчика (и/или подрядчика)

Зачастую застройщики при ведении жилищного строительства выполняют также функции генподрядчика, заключая договоры с подрядчиками, и осуществляют часть строительно-монтажных работ (СМР) собственными силами. Совмещение застройщиком этих функций при долевом строительстве не имеет каких-либо специальных правил в рамках Закона № 214-ФЗ и никак не влияет на взаимоотношения с дольщиками.

В Налоговом кодексе РФ также отсутствуют специальные нормы, устанавливающие зависимость между порядком налогообложения и тем, каким способом застройщик выполняет строительство – собственными силами или с привлечением третьих лиц. Казалось бы, нет оснований предполагать, что налогообложение деятельности застройщика при совмещении функций может нести дополнительные налоговые риски. Однако контролеры думают по-другому. Они рассматривают дополнительные функции застройщика как некий новый объект налогообложения по НДС.

Так, согласно актуальной позиции Минфина и ФНС (письмо Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550 и др.) при совмещении застройщиком функций денежные средства участников долевого строительства должны квалифицироваться как плата за выполнение работ по строительству объекта недвижимости, в котором участники долевого строительства приобретает помещения. Соответственно, поступающие средства дольщиков на возмещение затрат на строительство должны облагаться НДС.

Есть также письма, в которых акцент делается на выполнение работ собственными силами – только в этом случае, по мнению налоговиков, возникает объект налогообложения НДС (письмо Минфина России от 01.11.2016 № 03-07-09/63831 и др.).

Спорность позиции контролирующих органов привела к обширной арбитражной практике по вопросу налогообложения НДС застройщиков-совместителей. Долгое время она была в пользу налогоплательщиков, в том числе, в связи с последовательной позицией ВАС РФ (например, определение ВАС РФ от 28.06.2010 по делу № А32-17119/2009-3/99). При этом, официальный подход контролирующих органов так и не изменился.

К сожалению, в последнее время вынесен ряд неоднозначных судебных решений, которые могут разрушить сложившийся в судебной практике благоприятный климат для застройщиков (например, постановление АС СЗО от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017 по делу № А56-58158/2016). Данные решения не дошли до Верховного Суда РФ, поэтому рано говорить о формировании в арбитраже нового подхода. Тем не менее, нельзя игнорировать их появление при оценке налоговых рисков застройщиков-совместителей, так как мнение судей в спорах по совмещению функций является решающим.

С учетом вышесказанного при оценке налоговых рисков застройщику-совместителю также стоит принять во внимание следующее:

• В случае, если застройщик придерживается позиции налоговых органов и признает объект налогообложения в виде услуг генподрядчика и СМР, он должен понимать, что ни налоговое законодательство, ни контролирующие органы не поясняют, как в данном случае должна определяться налоговая база по НДС и как должен исчисляться сам налог. Если контролирующим органам не понравится используемый застройщиком способ формирования налоговой базы, это может привести к доначислению налогов и применению штрафных санкций.
• Признание дополнительного объекта налогообложения по НДС при совмещении функций приведет к расхождению подходов к налогообложению налогом на прибыль и НДС, что также может повлечь налоговые риски.

В качестве основных аргументов в пользу отсутствия объекта налогообложения по НДС в суде можно использовать следующие:

• отношения сторон по ДДУ носят инвестиционный характер согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, независимо от способа осуществления строительства;
• НК РФ не определены элементы налогообложения НДС для СМР, выполненных собственными силами застройщика с целью создания объекта долевого строительства, в связи с чем не возникает налоговой обязанности;
• налоговое бремя должно быть последствием предпринимательских действий и намерений налогоплательщика, а не наоборот;
• выполнение СМР по ДДУ собственными силами не может быть квалифицировано как реализация работ по договору подряда.

Похожие записи:

• Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году
• Заполняем справку о доходах 2-НДФЛ за 2022 год: на что обращать внимание
• Как правильно вступить в наследство? Инфографика