Распространённые строительные недостатки новостроек
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распространённые строительные недостатки новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Как правильно принять квартиру в новостройке
Если вы принимаете квартиру с отделкой, необходимо проконтролировать качество конструкций и отделки.
|
Качество отделки |
Качество конструкций |
|
Проверяется отделка стен, потолка и пола в соответствии с проектно-сметной документацией и договором ДДУ |
Измеряется фактическая площадь каждой комнаты и технических помещений |
|
Наличие и работоспособность розеток, выключателей, приборов освещения |
Проверяется расположение дверей, перегородок |
|
Работа канализационной системы |
Качество оконных блоков |
|
Работа отопительной системы |
Наличие проведенных систем газо- и водоснабжения |
|
Если есть, дополнительные коммуникации (интернет, телевизионный кабель) |
Проверка остекления лоджии |
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Какие инструменты потребуются для осмотра квартиры
Чтобы правильно оценить работу застройщика и убедиться в надлежащем качестве, будущему жильцу потребуется набор инструментов. Они помогут выявить недостатки во время осмотра квартиры. Что что следует взять с собой на приёмку:
- фонарик — потребуется для освещения затемнённых мест в помещениях;
- телефон с хорошей камерой — необходим для фотофиксации недочётов;
- рулетка (или лазерный дальномер) — позволит измерить общую площадь квартиры и её отдельных помещений;
- строительный уровень и вертикальный отвес — помогут определить, ровная ли поверхность стен;
- вольтметр или какой-либо электрический прибор — для проверки работы розеток.
Как должен выглядеть дефектный акт
Все обнаруженные дефекты сначала следует занести в блокнот. Только потом на основании сделанных записей составляется дефектный акт, в котором будет указаны все недочёты застройщика. Для составления документа можно взять стандартный бланк либо оформить акт по своему усмотрению. Есть несколько правил.
В верхней части должны быть указаны реквизиты строительной компании и дольщика (покупателя).
Также в документе должен быть список всех обнаруженных недочётов с подробной информацией. Дефектный акт подписывается обеими сторонами: представителем застройщика и собственника. Если не будет одной из подписей, доказать свои права в суде будет сложно. Как показывает практика, строительные компании не доводят дело до судебных разбирательств, а предпочитают устранить недостатки за свой счёт. В отдельных случаях — выплачивают компенсацию.
Если обнаруживаются дефекты, застройщики исправляют их в течение 2–3 недель. После чего проводится повторная приёмка квартиры и оформляется соответствующий документ. Часто бывает, что недочёты обнаруживаются уже после выдачи ключей и подписания акта. В таких ситуациях следует руководствоваться ст. 7 № 214-ФЗ, по которому строительные компании обязаны предоставлять гарантию на объект.
Обычно гарантийный срок не превышает пяти лет. Если в договоре есть такой пункт, вы можете предъявить претензию к застройщику уже после приёмки квартиры. В таком случае строительная компания обязана бесплатно исправить недостатки или заплатить компенсацию собственнику. Однако судебные разбирательства могут отнять много времени, нервов и сил. Именно поэтому не следует торопиться на этапе приёмки квартиры.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Как действовать при обнаружении брака
Чтобы не исправлять чужие недоработки за свой счет, мало знать, как принимать квартиру у застройщика с отделкой или без нее, важно еще и правильно оформить обнаруженный брак.
Для этого все недостатки ремонта следует перечислить в смотровом листе. Этот документ подписывается хозяином квартиры и представителем застройщика в 2-х экземплярах (один отдается застройщику, второй остается у заказчика). Если осмотр проводился без представителя, нужно смотровой лист отправить по почте с уведомлением. После этого на протяжении 45-ти дней застройщик обязан устранить дефекты или возместить затраты на проведение ремонта.
В случае если нарушения были настолько серьезны, что покупатель отказывается принимать помещение, застройщик должен в тот же 45-дневный срок вернуть задаток или полную сумму, уплаченную за квартиру.
Если же акт приемки подписан, а дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации – все зависит от условий, прописанных в договоре. Обычно, на новостройки подрядчики дают гарантию не более 2-х лет. За этот период можно обнаружить все скрытые дефекты и направить застройщику заявление о выявленных недостатках. Тот должен либо устранить брак своими силами, либо возместить расходы, если вы справились с ремонтом самостоятельно. В случае отказа или бездействия застройщика – собирайте все документы, включая договор, акт, смотровой лист, и решайте вопрос в судебном порядке.
Но если квартира попадает под действие ФЗ № 214, к застройщику можно предъявить претензию о браке в течение 5-ти лет, и он обязан ее рассмотреть и принять меры по устранению дефектов, даже если в договоре это не указано.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
Правило № 2: Как сэкономить 375 000 рублей на ремонте?
После приемки квартиры большинство дольщиков проводят ремонт. Капитальный или косметический — в зависимости от отделки, предусмотренной в ДДУ. И, конечно, все планируют бюджет на ремонт заранее. Заранее прикидывают объем работ и исходят из того состояния квартиры, в котором застройщик должен передать ее по условиям договора.
Однако очень часто после осмотра квартиры прорабом предполагаемая смета ремонта вырастает в разы. Обнаруживаются кривые стены, требующие выравнивания и полного демонтажа штукатурки, кривые углы, не позволяющие установить корпусную мебель. Выявляются проблемы с электрической проводкой и разводкой труб водоснабжения, с вентиляционной системой и кривыми дверными откосами, не позволяющими ровно установить дверное полотно.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.