Семь этапов приобретения жилья с помощью жилищного кооператива
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семь этапов приобретения жилья с помощью жилищного кооператива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Владимир Ермаков — военный пенсионер, начальник охраны объекта одной из организаций из Новосибирска. В ноябре 2018 года приобрел с помощью кооператива 4-комнатную квартиру в этом городе.
«В кооператив я вступил в марте 2017-го, — вспоминает он. — Пять месяцев отстоял в очереди, внес вступительный взнос, потом вносил паевые взносы и в ноябре 2018-го купил квартиру в рассрочку на 10 лет, заехал в нее с семьей. У нас две дочки, у каждой по комнате. Всем довольны. Паевые взносы — 20 тыс. рублей в месяц и 1 тыс. — членские. По сравнению с ипотекой сэкономил как минимум в 2 раза».
По поводу ситуации с кооперативом Владимир говорит: «Я понимаю, что для банков это невыгодно. У них есть своя программа ипотечная, они проценты ставят где-то выше, где-то ниже, но, по сути, переплата идет колоссальная в любом случае. В кооперативе переплата, наоборот, минимальная. Люди смогли организовать его, все это продвинуть. Это большая работа».
Давление на кооператив, по его мнению, началось из-за того, что люди вместо того, чтобы идти в банки за ипотекой, покупают квартиры через кооператив. «Мы защищаем наш кооператив как можем», — говорит пайщик.
У риелтора Людмилы Абдрахмановой из Оренбурга на момент блокировки работы кооператива как раз подходила очередь для приобретения квартиры. Она накопила 35% от ее стоимости квартиры, и вот-вот ей должны были позвонить и предложить подыскивать объект недвижимости для приобретения. Но начались следственные действия против кооператива.
«Я вложила первоначальный взнос в кооператив за счет того, что мы продали старенькую квартирку и хотели приобрести квартиру лучше и больше, — рассказывает пайщица. —Хотела для детей купить 2-комнатную. Простояла почти год на очереди, а потом деятельность кооператива заблокировали. Прошел еще год. Дети у меня сейчас без квартиры — и без старой, и без новой. Сын снимает жилье».
Ипотечный вариант не рассматривался, и вот почему: «Я когда-то брала ипотеку на очень маленькую квартирку. Брала 1 млн 359 тыс. рублей на 30 лет. Через 6 лет погасила ипотечный кредит в связи с тем, что я просто как риелтор просчитала выплаты и подумала: “Как же у меня были затуманены мозги!” Взят 1 млн 359 тыс. рублей, а общие выплаты должны были составить 7 млн 100 тыс., то есть переплачиваешь почти 6 млн! Меня это не устраивало».
Потому в качестве способа решения жилищного вопроса детей был выбран кооператив. «У меня была крошечная квартирка, хрущевочка — у риелторов это называется “убитая”, т. е. без ремонта. Стояла, ждала, пока дети подрастут и им нужно будет покупать жилье. Теперь ситуация заморожена. Надеюсь, что работа кооператива будет разблокирована».
При том, что пайщица оказалась в ситуации, когда нет ни новой квартиры, ни старой «убитой», она не рассматривает для себя возможности выхода из кооператива. «Для меня кооператив — светлое, чистое пятно в жизни. Это самая лучшая программа по недвижимости, которая в принципе возможна. Руководители кооператива — люди, которые работают для людей, они стараются, чтобы люди могли по комфортным условиям приобрести жилье. Думаю, что скоро работа кооператива возобновится. Потому что есть люди, которые уже купили жилье, есть люди, которые уже живут в купленных квартирах и просто оплачивают рассрочку. Кооператив должен работать, развиваться».
Работу кооператива, по мнению Людмилы, заморозили по совершенно необъяснимым причинам. «Нет ни одного обиженного человека, кого бы оставили без денег, нет ни одного обманутого пайщика, — говорит она. — Сколько мы ни выясняли, таковых просто не существует. Благодаря кооперативу люди могут по комфортным условиям покупать себе жилье. Намного быстрее и намного удобнее для семейного бюджета, чем с помощью ипотеки».
Алгоритм действий при покупке квартиры в Best Way
Для подавляющего большинства наших соотечественников приобретение собственной квартиры может стать трудноразрешимой проблемой. Этот обзор будет интересен тем, кто хочет обзавестись своей недвижимостью в ближайшем будущем, программа потребительской кооперации может стать лучшей перспективой улучшения жилищных условий.
Кооперируемся для решения общих целей.
Покупка квартиры через кооператив это не новшество. Первые жилищные кооперативы (ЖК) возникли ещё в СССР. Граждане на собственные деньги строили дома, в которых им давались квартиры. Такой тип ЖК есть и сегодня, пайщики оплачивают все работы или их часть и по сдаче дома заселяются в него.
Роман Викторович Василенко предложил сделать ещё лучше.
Известный бизнесмен, филантроп и отставной военный совершил революционный прорыв в этой сфере.
Финансовые расчеты между ПК и пайщиком
В первую очередь нужно внести вступительный и добровольный взнос. Далее ежемесячно нужно платить членский взнос в размере 2 тыс. руб. Эти деньги идут на организационные расходы кооператива.
Следующим этапом, нужно внести паевой взнос: или накопить минимум 35-50% от стоимости квартиры через личный кабинет. Когда подойдет очередь, недостающую сумму (50-65%) добавит кооператив и выкупит выбранный и одобренный юридической экспертизой объект недвижимости.
Сумма, которую добавляет ПК, пайщик начинает выплачивать после заселения равными платежами по ежемесячному графику. Рассчитаться с рассрочкой нужно максимум за 10 лет. Юридическая экспертиза оплачивается на стадии оформления договора о совместной покупке в размере 60 тыс. руб.
«Не рекомендуем работать с данным кооперативом»
Руководители агентств недвижимости рассказывают, что представители «Бест Вея» предлагали им работать вместе. Правда, никто из опрошенных нами участников рынка на это не согласился. Риелторы полагают, что «Бест Вей» все равно сумел привлечь в Татарстане довольно много пайщиков. Было немало случаев, когда кооператив покупал квартиры у их клиентов-продавцов.
Директор агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов вспоминает, что представители «Бест Вея» и предлагали привлекать пайщиков много лет назад, когда кооператив только зашел в Набережные Челны.
— Я спросил, откуда они и откуда у них деньги. Я сказал: «Если вы даете деньги по ставке меньше чем процент инфляции, это мне непонятно». Они мне что-то рассказали, но так и не смогли [этого] объяснить. Мы с ними в принципе не работали. Их представители у нас не были. Они несколько раз предлагали прийти и провести собрание. Я ответил, что их действия мне непонятны, поэтому в наш офис они не придут, — вспоминает Рисхат Сабирзянов.
Глава ассоциации «Гильдия риелторов Татарстана» Андрей Савельев подчеркивает, что гильдия отказалась работать с «Бест Веем».
— Они приходили к нам. Несколько лет назад на расширенном заседании приняли решение, что «Гильдия риелторов Татарстана» настоятельно не рекомендует работать с данным кооперативом. Мы провели свой анализ и увидели как раз признаки финансовой пирамиды. Поэтому и своим клиентам мы не рекомендуем работать с данным кооперативом, — говорит Андрей Савельев.
Дополнительная информация
Ежегодно кооператив Бест Вей проводит аудиторские проверки. Если человек официально прекращает свое участие в роли пайщика, либо передумал приобретать жилищный объект, он имеет право оформить возврат на паевые взносы.
Платежи, которые не подлежат возврату:
В 2021 году ЖК Бест Вей был переименован в Потребительский Кооператив (ПК) Бест Вей. Данные изменения произошли в связи со стремительным увеличением количества пайщиков. Чтобы выполнять условия действующего законодательства РФ, был переоформлен статус на ПК.
В ПК Бест Вей нет лишней бюрократии, а именно новому пайщику не нужна кредитная история, справки с работы и т.д. Поэтому процедура оформления отнимает меньше времени, чем при оформлении ипотечного займа. На сегодняшний день компания расширила свою деятельность и предлагает по подобной схеме приобрести автомобили, машино-места (парковка), апартаменты.
Приобретение недвижимости через ПК Бест Вей помогает сэкономить львиную долю денежных средств, поскольку квартиры предлагаются в рассрочку при выполнении вышеперечисленных условий. Как утверждает основатель компании Роман Василенко, кооператив не преследует цели заработать многомиллионный доход. В первую очередь организация помогает решить жилищный вопрос многим гражданам, включая молодые семьи. При этом кооператив вкладывается только в готовые квартиры, в которые можно сразу заселяться. Отличаются только условия сделки, где при наличии суммы на оплату взносов, купить жилье сможет гражданин даже с испорченной кредитной историей. В банках сотрудничество на подобных условиях невозможно, тем более что оформление и проверка документ отнимает намного больше времени.
Мое мнение: не все однозначно, но я бы не купил
👍 ЖК «Бест-вей» работает в российском правовом поле уже пять лет и, судя по всему, соблюдает законы: значимых судов и исполнительных производств я не нашел. Если верить информации с сайта кооператива, очередь движется: 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность, 353 рассчитываются за купленные квартиры.
👎 В свободном доступе слишком мало информации о кооперативе, чтобы оценить его работу. Мне не удалось найти финансовую отчетность, устав нашелся лишь на сайте «Лайф-из-гуд», а информация о пайщиках представлена в электронных таблицах в личном кабинете, а не в виде официальных документов.
👎 Судя по сайту «Бест-вея», деятельность кооператива контролирует государство. Но в реестре Центробанка этого ЖК нет.
👎 Материнская компания кооператива, «Лайф-из-гуд», активно привлекает новых клиентов с помощью старых — через сетевой маркетинг. Центробанк называет это одним из признаков финансовой пирамиды.
👎 По утверждению основателя кооператива, скорость получения квартиры зависит от притока новых пайщиков. Если они перестанут приходить, очередь затормозится. Это тоже выглядит как признак пирамиды, хотя свойственно всем жилищным кооперативам, а не только «Бест-вею».
Что пишут в отзывах пайщики
Прежде всего перечисляются условия, при выполнении которых возможно членство в Жилищном кооперативе «Бест Вей». В Иркутске отзывы на городском форуме это сделали наиболее полно. По пунктам:
- В кооператив может вступить любой гражданин, которому исполнилось 16 лет.
- Понадобится паспорт.
- Выбрать желаемый объект недвижимости.
- Заплатить вступительный взнос 2 000 евро.
- Оплатить 35 % либо 50 % стоимости выбранного объекта.
- Оставшуюся сумму добавит кооператив. Ставка будет зависеть от сделанного взноса: если оплачено 35 % стоимости, это 6 % годовых, если оплачено 50 % — 2 % годовых. (О ставке в 0 % иркутский представитель кооператива, видимо, ничего не сказал.)
- Далее вносятся ежемесячно паевые взносы — не менее 10 000 рублей, и членские — 1 000 рублей.
- Все вкладываемые деньги копятся на едином счету, в «общем котле», до тех пор, пока сумма не позволит купить недвижимость по очереди. Обычно участники кооператива ожидают от полугода до года.
- Выбранный объект приобретает как собственник жилищный кооператив «Бест Вей».
- Через 10 лет пайщик долг кооперативу выплачивает, но пользоваться объектом недвижимости начинает гораздо раньше.
- С погашением задолженности недвижимость оформят пайщику в собственность, не раньше.
Негативные отзывы о жилищном кооперативе «Бест Вей» (СПб) по большей части представлены юристами, которых привлекли к обсуждению недостаточно сведущие в жилищном законодательстве покупатели жилплощади, ищущие наиболее бюджетный и наименее рискованный способ. Негативных гораздо меньше, чем отзывов положительных, которые, впрочем, очень похожи на заказные, «фейковые». Отзывы юристов, как это ни странно, говорят об одном и том же, хотя рассматривают явление с самых разных сторон. Выводы, однако, одинаковы. По мнению всех экспертов, проект кажется чрезвычайно привлекательным, но нужно помнить, что все подобные схемы — лишь порождение кризиса и наполнены существенными финансовыми рисками.
Вступительный взнос, который идет не в накопление, а якобы на продвижение и рекламу, а также членские взносы нужно вносить ежемесячно, даже если человек квартиру уже получил, вызывают крайне неприятные вопросы к основателям ЖК и портят созданную ими практически идиллическую картину членства в кооперативе. И здесь вопросов масса. Например, как получилось, что взнос в 35 % стоимости жилья (а это чаще всего миллионы рублей!) — вовсе не гарантия получения желаемой недвижимости? Человек томительно ждет очереди, пока в «общем котле» накопится нужное количество денег. Причем, надо быть «активным пайщиком», иначе очередь продвигаться не будет. И даже если продвинется до момента получения квартиры, недвижимость будет оформлена на кооператив как владельца.
Как работает жилищный кооператив «Бест Вей»
Схема работы «Бест Вей» проста и проверена временем. В чем-то система напоминает популярную в советские времена кассу взаимопомощи — члены объединения в складчину покупают квартиру пайщику, который находится первым в очереди. Затем фонд пополняется за счет взносов, которые поступают в погашение долга, что позволяет приобрести жилье следующему по списку. Недвижимость находится в собственности кооператива, что не мешает пайщикам проживать в квартире, регистрироваться и даже сдавать ее в аренду. После погашения долга член кооператива становится полноправным владельцем жилья.
Как и в некогда успешно работавших советских кооперативах, в «Бест Вей» существуют строгие правила для желающих стать членом объединения. На первом этапе пайщику требуется внести не менее 30% стоимости объекта недвижимости. Ограничений по видам жилья нет — для будущей покупки можно выбрать как городскую квартиру, так и дом в деревне или коттеджном поселке. Затем пайщик становится в очередь. Время ожидания в среднем составляет около года.
При выборе жилья пайщик оплачивает стоимость услуг юридической экспертизы. Сумма фиксированная и не зависит от количества объектов, которые проходят оценку надежности. Все средства кооператив принимает исключительно на безналичной основе. Паевые взносы аккумулируются на счетах ПАО «Сбербанк». Все остальные платежи, членские взносы, поступают в Фонд развития и расходуются на цели, предусмотренные уставом кооператива: организацию общественных мероприятий и хозяйственные нужды.
Финансовые риски пайщиков сведены к минимуму. Предпочтение отдается вторичному жилью, которое тщательно проверяют юристы на предмет обременений, а также новым ЖК, дома которых уже сданы. Если член кооператива по какой-либо причине не имеет возможности оплачивать взносы — он получает свой пай обратно. Условие зафиксировано в уставных документах жилищного кооператива «Бест Вей». Отзывы подтверждают, что организация ни разу не нарушила своих обязательств. Вступительные, членские и добровольные взносы возврату не подлежат, что также предусмотрено уставом.
Устав Жилищного Кооператива «Бест Вей» (стр. 1 )
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства
- Пайщик-инвестор — это пайщик, который внёс на паевой счёт кооператива сумму 1000000 рублей (5000000 тенге) и больше, не менее чем на 6 месяцев без требования постановки в очередь на приобретение объекта недвижимости. Не менее чем через 6 месяцев такой пайщик получает право встать в очередь и приобрести жильё через ЖК «Бест Вей» с рассрочкой под 0% годовых. Все остальные членские (вступительный и ежемесячные) и целевые взносы в кооператив пайщик-инвестор оплачивает на общих основаниях в соответствии уставом кооператива.*
- Пайщик-инвестор должен предоставить полный пакет документов пайщика ЖК.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Деятельность ПК «Бест Вей»
Кооператив предлагает покупку квартиры в рассрочку, без уплаты процентов, и не требует для вступления массы бумаг. Бюрократический момент в данном случае сведен к минимуму, что очень важно для тех, кто до сих пор получает зарплату в конвертах или имеет испорченную кредитную историю. При обращении в банки эти люди сразу попадают в разряд неблагонадежных, а отказ в кредитовании отражается в КИ и на кредитном рейтинге.
Как говорят многие пользователи в своих отзывах, кооператив «Бест Вей» стал единственной возможностью купить собственное жилье. При этом все расчеты происходят честно и прозрачно. Человек знает, за что он платит, сколько будет это делать и что его интересы защищены. В тех случаях, если пайщик оказался в затруднительной финансовой ситуации, ему дают отсрочку. Подобные ситуации оговорены в Уставе организации. При выходе из кооператива участнику возвращают его паевые взносы и предлагают освободить жилье.
Что обещает Бест Вей инвесторам
Оставим все эти неувязки в стороне и обратимся к схеме работы. Порядок действий здесь такой:
- Инвестор оформляет заявление на вступление в ЖК и производит вступительный взнос в 1020 или 2040 евро в зависимости от типа покупаемого жилья.
- Затем он вносит оплату – не менее 35% от стоимости квартиры. Инвестора вносят в некую виртуальную очередь, которую он может отслеживать онлайн в личном кабинете.
- Пока очередь подходит, инвестор (теперь он является пайщиком) вносит взносы в счет будущей квартиры – минимум 10 тысяч рублей в месяц. Дополнительно он оплачивает членский взнос – 1000 либо 2000 рублей. Членский взнос не возвращается, а уходит на обслуживание инфраструктуры фонда.
- Как только очередь подошла, пайщик получает квартиру и может в ней прописаться. Ну как получает. Собственником числится ЖК Best Way, а квартира обременяется в пользу пайщика. Это как ипотека – ипотечник собственник, но квартира под обременением у банка, и ее нельзя продать / заложить / пропить. Так и здесь – ЖК не может забрать принудительно квартиру у пайщика без его разрешения и ведома, поэтому, если пайщик получил жилье, то ничего с ним (жильем) не случится, пока ЖК существует.
- После получения квартиры в обременение пайщик продолжает платить взносы. Ему нужно за 10 лет погасить долг перед кооперативом. Дело в том, что по факту ЖК покупает квартиру на себя. И если пайщик откажется платить, то ЖК сможет забрать жилье себе.
- Как только долг погашен, квартира оформляется в собственность.
Схема рабочая. Все жилищные кооперативы так и работают. Это отличная альтернатива ипотеке. Если по ипотеке приходится платить 8-10% в месяц (как минимум) плюс страховка, здесь всего 2-6%.
Но какие здесь риски?
Риски инвестирования в ЖК
Эти риски относятся не только к Best Way, но и ко всем ЖК в целом:
- Наличие очереди. Пока подходит очередь пайщика, выбранная им квартира может подорожать или оказаться проданной. Это может повлечь за собой удорожание сделки и выплату дополнительных средств.
- Квартира находится в собственности у кооператива, пока ее не выкупят. Это не только очевидные минусы – распоряжаться жильем нельзя, получать налоговый вычет тоже, но и риски. Если с кооперативном что-то случится, его собственность могут конфисковать.
- Квартира может быть истребована кооперативом, если пайщик не вносить взносы. Да, там предусмотрены кредитные каникулы и т.д. Но если в случае с ипотекой квартиру по согласованию с банком можно продать и загасить долги, то с ЖК всё сложнее.
Ну и самый главный риск – кооператив может оказаться мошеннической организацией и фиктивно обанкротиться. Как это происходит и чем может грозить – расскажу позднее, а сейчас продолжим обзор Best Way.