Приватизация участка под многоквартирным домом – залог чистоты и тишины

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация участка под многоквартирным домом – залог чистоты и тишины». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Заявление на приватизацию

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

1. Наименование органа-получателя.
2. ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
3. Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
5. Дату составления и подпись заявителя.

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

Особенности приватизации

	Многоквартирных домов	Малоэтажных домов	Частных домов
Кто становится собственником придомовой территории после ее приватизации	Каждый жилец МКД	Только жильцы, занимающие нижние этажи дома	Владелец частного дома
Кто может осуществить приватизацию	Застройщик или сами жильцы	Жильцы	Владелец частного дома, имеющий на руках договор аренды земельного участка
Особенности	— Информация о границах придомовой территории содержится в кадастровом паспорте или техническом плане дома; — В большинстве случаев, заявление на приватизацию подается коллективно всеми собственниками квартир в МКД, но закон допускает подачу заявок небольшими инициативными группами или даже каким-либо жильцом единолично. — Жильцы имеют право делегировать свои обязанности по обслуживанию МКД управляющей компании или ТСЖ. — После приватизации каждый владелец квартиры должен будет ежегодно платить налог на землю.	Владелец частного дома для осуществления приватизации должен иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок, прилегающий к дому (договор аренды, членская книжка садового товарищества, акт о бессрочной передаче земли в пользование). — не получится перевести в собственность участки, являющиеся частью лесного, водного и заповедного фонда или местом общего пользования.

Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.

Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:

№	Плюсы приватизации участка под МКД
1	Возможность использования территории по своему усмотрению	На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей.
2	Защита земли	Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли.
3	Коммерческое использование	На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД.

Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме: закон

Жилищный кодекс РФ, действующий с 01.03.2005г., регламентирует вопрос перехода в собственность участка и придомовой территории. Кроме того, следует опираться и на Обзор Верховного Суда РФ от 29.11.2014 г., которым были устранены противоречия правовых норм Жилищного кодекса и Гражданского кодекса. С 2015 года, роль придомовых территорий еще более возросла: их стоимость напрямую влияет на интерес покупателей к квартирам в этом доме.

Приватизация придомовых территорий обусловлена рядом факторов. К их числу можно отнести:

• Споры по использованию земельного участка различными субъектами, каждому из которых земля необходима для возведения на ней коммерческих объектов;
• Сложность эксплуатации участка.

Размер придомовой территории должен быть прописан в техническом паспорте после введения дома в эксплуатацию. Минимальная величина прилегающего участка не может быть меньше площади, занимаемой домом. Если данное значение не установлено в документах, необходимо обратиться в муниципальный орган, управляющий имуществом города.

Для установления границ участка примыкающего к строениям проводится обязательное межевание территории. Размер прилегающей к дому площадки определяется с учетом ряда факторов:

1. число этажей и квартир;
2. периметр жилого дома, фундамента;
3. площадь земельного участка;
4. наличие соседних строений;
5. предписания административных органов.

В приватизированную площадь согласно законодательству нельзя включать участки общественного пользования: проезды, скверы, парковые зоны. Проект границ участка выносится на утверждение жильцов.

Таким образом, перед проведением приватизации (если территория не значится на кадастровом учете) необходимо встать на учет в администрации и заказать межевание в БТИ.

Работники администрации требуют от заявителей предоставление следующих бумаг:

• заявка на приватизацию;
• заверенную в нотариате доверенность;
• копию протокола встречи владельцев;
• лист регистрации присутствующих;
• решение об определении долей;
• чек об уплате пошлины;
• данные о собственниках и самом здании (выписки ЕГРН);
• правоустанавливающие бумаги на участок;
• техпаспорт здания.

Заявление о приватизации обычно имеет установленную форму, обратившемуся представителю специалисты выдадут образец для заполнения. В стандартном виде заявка содержит следующие данные:

1. Название принимающего заявку органа.
2. Данные обратившегося представителя или владельцев.
3. Реквизиты доверенности.
4. Местоположение недвижимости (полный точный адрес).
5. Прошение о предоставлении двора во владение.
6. Место и время составления.

После заключения договора с муниципальными властями, доверенному человеку необходимо обратиться в Росреестр. Этот орган проведет регистрации собственнических прав придомовой участок.

• прошение (заявление) оформить переход собственнических прав;
• доверенность на доверенного;
• соглашение о приватизировании;
• технический план двора;
• чек об уплате пошлины.

Оформление документации и внесение информации в базу Росреестра производится в пятидневный (без выходных) срок.

Согласно 36 статье ЖК, каждый собственник помещения в многоэтажных домах обладает правом пользования прилегающим к дому земельным участком и находящимися на нем строениями и прочими конструкциями на долевой основе, то есть являются его совладельцами. Площадь, прилегающая к дому или нескольким МКД, не может быть разделена на части, которыми будут обладать жители только одного подъезда, этажа и так далее. Это правило касается зданий любого масштаба.

Даже будучи приватизированной, земля не может быть полностью ограждена забором таким образом, чтобы не жители близлежащих дворов не имели возможности через нее передвигаться. Планируя обустройство придомовой территории, необходимо учитывать соблюдение всех норм:

• социальных;
• технических;
• санитарных;
• противопожарных;
• эстетических.

Межевание придомовой территории многоквартирных домов – обязательная процедура перед приватизацией, она определяет границы участка, который примыкает к одному или нескольким МКД. Согласно ЗК РФ, величина придомовых площадок может отличаться и зависит от нескольких факторов: соотношение жилой площади дома и земельного участка, количества этажей и квартир, соседство с другими строениями, решения администрации города.

Процедура межевания территории многоквартирного дома– обязательное условие для всех. Следует иметь в виду, что в придомовую земельную площадь и приватизированную собственность согласно 85 статье ЗК РФ не могут входить участки общего пользования, например, скверы, парки, дорожные проезды и прочие.

По одному лишь факту пользования придомовая земля не принадлежит собственникам квартир, потому необходимо официальное оформление придомовой территории в собственность, то есть приватизация.

Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.

Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Плюсы	Минусы
Коммерческое распоряжение объектом только с согласия собственника, т.е. жильцов многоквартирного дома	Обязательный налог на недвижимое имущество (включается в квитанции на оплату ЖКУ соразмерно доли жильца в общей собственности на землю)
Обязательная компенсация за отчуждение придомовой территории на нужды муниципалитета	Благоустройство и обслуживание территории за счет жителей (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…)
Сдача земли в коммерческую аренду (например, под строительство ТЦ, автомойки, гаражей, стоянки и т.д.)
Увеличение общей стоимости квартир, если собственники владеют долей придомовой территории
Создание комфортных условий для проживания жителей МКД

Перед тем как заняться оформлением земельного надела, нужно обратиться в орган местного самоуправления. В каждом регионе могут существовать свои особенности передачи гражданам объектов с муниципального жилфонда. Примерный порядок действий включает несколько самостоятельных этапов. Первый шаг — это созыв общего собрания сособствеников. На рассмотрение коллегиального органа выносится вопрос о приватизации. Решение принимается путем голосования. Процедура отображается в специальном документе — протоколе общего собрания. Также формируется состав инициативной группы, которая наделяется полномочиями по представительству совладельцев в приватизационных сделках.

Следующий этап — вынос границ земельного участка. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Его услуги платные. Результатом межевания выступает межевой план. После этого нужно собрать пакет требуемой документации и вместе с заявлением установленной формы подать его в муниципалитет. Бумаги необходимо передать в комитет управления муниципальным имуществом.

Если документы в порядке, принимается решение о передаче земли совладельцам МКД. Соответствующее разрешение оформляется постановлением городского головы, иногда дополнительно составляется приватизационный договор. Финальная стадия — регистрация собственности в Росреестре.

Алгоритм действий для приватизации придомовой территории

Оформление права собственности будет осуществляться на основании заявления указанных выше субъектов. При совершении регистрационных действий одновременно должна проводиться процедура постановки объекта (здания) на кадастровый учет.

Для проведения учета и внесения сведений в ЕГРН заявителям нужно представить межевой план на участок земли под домом. Его изготовление входит в полномочия профессионального специалиста – кадастрового инженера, обладающего квалификационным аттестатом и состоящим в составе профильной саморегулируемой организации.

Чтобы получить межевой план участка инициатором приватизации нужно выполнить следующие действия:

1. получить у застройщика, управляющей компании или в органах БТИ техническую документацию на многоквартирное здание;
2. обратиться в местный орган власти с заявлением о формировании участка для придомовой территории, если он не был выделен при воде дома в эксплуатацию;
3. выбрать кадастрового инженера из реестра указанных специалистов, который ведет служба Росреестра;
4. заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ;
5. передать кадастровому инженеру документацию на здание и участок земли под домом;
6. обеспечить кадастровому инженеру доступ к земельному участку для проведения кадастровых работ;
7. получить итог кадастровой деятельности – межевой план на участок.

Бесплатная приватизация

Как и при приватизации квартиры или другого жилого помещения, приватизация придомовых земель под многоквартирными домами может быть осуществлена бесплатно только один раз. Если это уже не первый земельный участок с домом, то стоит воспользоваться коллективной приватизацией, и тогда это будет также бесплатно.

К таким участкам можно отнести:

• Участки, которые до 2001 года были предоставлены для строительства;
• Земли, которые находятся во владениях садоводческих организаций. Стоит отметить, что через такие кооперативы приватизация проходит гораздо быстрее и легче. И в основном все решается через разрешения председателя кооператива;
• Если на участке земли находиться жилое помещение в виде обычного или многоквартирного дома, которое было построено до 2001 года;
• Многоквартирные дома с придомовой землей вокруг них. В этом случае приватизация становится коллективной и включает в себя всех жильцов дома, которые становятся равными собственниками;
• Земельные участки, которые находятся в пожизненном пользовании или были получены по завещанию.

Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме

В Постановлении Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 года прописывается понятие нормативной площади.

Преимущества приватизации придомовой территории заключаются в возможности оборудовать ее под спортивную, детскую площадку, зону отдыха, парковку для всех жильцов.

Все земельные участки под многоквартирными домами, зарегистрированными в Росреестре недвижимости до начала 2005 года, уже находятся в совместной собственности владельцев жилья. Жителям других домов для приватизации земельных участков необходимо проявить активность. Инициатором в данном случае может выступить любой из собственников квартир.

Владелец доли является полноправным сособственником. Распространенный путь решения проблемы – это продажа недвижимости с разъездом или выкуп доли у бывшего члена семьи. Подать иск на выселение все же можно, если «бывший» злоупотребляет правом собственника, не оплачивает коммунальные услуги, угрожает физической расправой, терроризирует соседей и т.д.

Помимо выше указанных целей, на земле можно разбить небольшой сквер. Приоритет в использовании земли отдельными жильцами недопустим, как не разрешена незаконная установка шлагбаумов, других сооружений, препятствующих доступу на участок автомобилей, в том числе транспорта аварийно-спасательной службы и скорой помощи.

Решение о приватизации на общем собрании собственников МКД принимается большинством голосов. Возможно проведение заочного голосования.

Жильцам домов, у которых придомовая территория юридически не оформлена, нужно принять решение о целесообразности или нецелесообразности ее оформления.

Немаловажным является и то, что государство всячески заинтересовано в самостоятельном контроле жильцами над прилегающей к их дому территорией, поэтому ее приватизация пока что является бесплатной.

Придомовая территория отличается от земельных участков другого назначения. В данном случае речь идет о границах.

Но приватизации может и не быть, если застройщик изначально возводил дом на арендованной земле. После сдачи объекта в эксплуатацию и заселения дома граждане вправе проявить инициативу и приобрести придомовой участок в бесплатную собственность.

Основными понятиями, которые имеют значение в случае с приватизацией такой территории, являются многоквартирный дом (МКД) и придомовая территория. В данном случае надо четко понимать суть каждого из них, чтобы избежать проблем в реализации процедуры.

Возможность предусмотрена для собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Инициаторами процедуры может быть собрание собственников или отдельный гражданин.

Для этого приглашается управляющая компания, которая фиксирует происходящее в протоколе. На этом же этапе необходимо выбрать представителя дома, который и будет являться заявителем. Если же желающих не находится, а вопрос принят в положительную сторону, в качестве такого лица можно выбрать саму управляющую организацию.

Но даже при самых тяжелых обстоятельствах, суд редко выписывает владельца доли без его согласия. Если бывший муж/жена жестоко обращается с совместным ребенком, можно подать иск на лишение родительских прав. Потребуются доказательства, свидетельские показания, зафиксированные следы побоев и т.д.

Под зданиями, которые были построены ранее (старая застройка), для приватизации необходимо иметь кадастровый паспорт.

Налоговым кодексом некоторым льготным категориям граждан РФ предусмотрено уменьшение кадастровой цены в размере 10 тысяч рублей.

Оформление придомового участка: порядок действий

Организация общего собрания жильцов	На общем собрании должны присутствовать собственники квартир в домах, к которым относится территория. Чтобы решение собрания было признано действующим, надо собрать более 50% жильцов. Все результаты и коллективные решения протоколируются. Если собственники утвердили проект границ, выбирается ответственное лицо. Представитель будет действовать от имени владельцев квартир.
Подача заявления	Необходимо найти и заполнить заявление на переоформление территории в долевую собственность. Собрать следующие бумаги:

• протокол собрания жильцов (копии документов для подтверждения факта проведения собрания);
• список участников;
• план границ, схему разделения земли на долевое владение;
• доверенности от собственников, которые не смогли принять участие в собрании.

Заявление и пакет документов направить Комитет земельных ресурсов.

Межевание (требуется не всегда) Для утверждения границ участка потребуется:

1. оплатить межевание;
2. подать заявление на формирование границ и установление размеров;
3. получить акт об осмотре и установлении земельных границ.

Постановка земли на учет Для завершения оформления территории представитель обращается в Росреестр и предоставляет:

• заявление;
• технический паспорт и другие документы на объект;
• бумаги с данными о владельцах, сведениями о многоквартирном доме;
• квитанцию о выплате пошлины.

Запись о праве собственности на землю вносится в ЕГРП. Участок ставится на учет в кадастровой службе. Представитель жильцов получает техпаспорт на данный объект, свидетельство, подтверждающее право собственности.

После приватизации земля переходит из государственных владений в собственность жильцов многоквартирного дома. Владельцы или управляющая компаний смогут улучшать участок.

Похожие записи:

• Движение транспортных средств в жилых зонах и дворовых территориях
• Пенсии детям-инвалидам – 2023: на сколько повысят, как оформить
• Карта Европы (крупно): все страны и столицы (западной и восточной части)