Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рейтинг выстроен на основе соотношения между объемом первоначального взноса (ПВ), базовой процентной ставкой, требованиям к заемщику и дополнительными преимуществами (скидками и регулярными акциями). Места в рейтинге распределились следующим образом.
Ставки в банках по ипотеке на сегодня
| Название банка | Процентная ставка |
|---|---|
| Сбербанк России | от 5% |
| Газпромбанк | от 5,4% |
| Тинькофф | — |
| ВТБ | от 4,7% |
| Банк «Открытие» | от 5,3% |
| Абсолют Банк | от 5,99% |
| Альфа-Банк | от 5,7% |
| ДОМ.РФ | от 5,1% |
| Райффайзенбанк | от 9,69% |
| Россельхозбанк | от 6% |
| Совкомбанк | от 5,25% |
Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Продление господдержки: за и против
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
Лучшая ипотека в банках в 2023 году
| ✔️ Сумма кредита: | от 300 000 рублей |
| ✔️ Ставка: | от 9,4% годовых |
| ✔️ Срок кредита: | от 3 до 35 лет |
| ✔️ Возраст получения кредита: | от 21 до 65 лет |
Преимущества и недостатки ипотеки
Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, стоит рассмотреть преимущества и недостатки ипотеки в целом. Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:
- Возможность приобрести собственное жилье. Для молодых семей и тех, кто по различным причинам не может купить квартиру за полную стоимость, ипотека является единственной возможностью получить в собственность объект недвижимости. Ипотека позволяет переехать в свое жилье сразу же после оформления сделки;
- Возможность инвестирования средств. С каждым годом объекты недвижимости дорожают. Купив квартиру в ипотеку сейчас, можно приумножить свой капитал за счет инфляции в будущем;
- Возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть средств, уплаченных в счет основного долга и процентов по ипотеке. Эти деньги можно пустить в счет погашения ипотеки или воспользоваться ими на свое усмотрение;
- Уверенность в чистоте сделки. Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно проверяет объект залога. Поэтому покупатель получает 100% гарантию чистоты и прозрачности сделки.
Лучшие банки для рефинансирования кредитных карт
Рефинансировать кредитную карту достаточно просто из-за небольших задолженностей. Тем не менее, не все банки готовы перекредитовать кредитку. Из доступных предложений мы выбрали наиболее выгодные и хотим представить их вашему вниманию.
- Тинькофф. Одним из лучших предложений для рефинансирования задолженности по кредитной карте является программа от банка Тинькофф. Для того что ей воспользоваться необходимо оформить их кредитку Платинум и заказать услугу «перевод баланса», суть которой заключается в перечислении средств на карточку другого банка в счет погашения задолженности. При этом заемщик освобождается от уплаты процентов на 120 дней
- Сбербанк. Сбербанк предлагает не такой выгодный процент, но не освобождает от уплаты комиссии. Страхование в его предложении рефинансирования не является обязательным.
- Альфа-Банк. В альфа-Банке можно получить более низкий процент по рефинансированию кредитного пластика чем у Сбербанка, но он не фиксированный и зависит от множества факторов (финансовой истории, статуса клиента, внутренних правил банка). Страхование заемщика не является обязательным, но оно может повлиять на окончательный размер процентной ставки.
- ВТБ. ВТБ готов рефинансировать почти любую задолженность как по кредиту так и по кредитным картам. Страхование при этом не является обязательным, но много клиентов в отзывах говорят. что сотрудники «навязывают» страховку, что является незаконным. Хотя оформление страховки существенно снижает процент.
- УБРиР. Уральский банк реконструкции и развития готов рефинансировать задолженность по кредитным картам, открытым более 90 дней назад. Оформление страховки не является обязательным.
Выбор предложения банков
Для того, чтобы определиться с выбором банка и соответствующей программы кредитования следует учитывать не только наименьшую процентную ставку.
Так как иной раз подобные предложения обращены на вовлечение заемщиков, как правило получить указанную процентную ставку могут лишь некоторые.
Что еще следует учитывать:
| Отдавать предпочтение следует крупному банку | Не должно быть никаких сомнений в том, что банк продолжит стабильную деятельность. В случае отзыва лицензии банка будет осуществлен перевод задолженности другому банку, который сможет самостоятельно менять условия кредитного договора, включая процентную ставку |
| Популярность банка | Как правило постоянные клиенты банков могут рассчитывать на привилегии и преимущества, например на уменьшение процентной ставки, повышение возможности одобрения заявки по кредиту и др. Если заемщик является зарплатным клиентом, то урезается список документов, который нужно предоставить в банк |
| Репутация банка | иногда едва образованные кредитные организации завлекают заемщиков пониженными ставками, в то же время прописывая в договорах кредитования возможность повышения процентов в одностороннем порядке. Банки с хорошей репутацией, ведущие деятельность продолжительное время, подобными ухищрениями обычно не пользуются |
Обзор и сравнение предложений
Россияне чаще всего берут ипотеку в Сбербанке, ВТБ 24 и Россельхозбанке. Это наиболее распространенные организации, в которых привязаны зарплатные счета и которые часто устраивают акции и скидки для держателей карт.
| ВТБ 24 | Сбербанк | Россельхозбанк | |
| Процентная ставка по ипотеке | 5% – 11,4%. | От 5% – 11,3%. | 2,7% – 11,5%. |
| Условия выдачи |
|
|
|
| Срок ипотечного кредитования | 1 год – 30 лет. | От 1 года до 30 лет. | От 1 года до 25 лет. |
| Льготные программы | Ипотека с господдержкой для семей с детьми под 5% годовых. Первый взнос – от 20%. | Программа гocударственной поддержки семей, в которых с 2018г по 2022г родился второй или последующий ребёнок под 5%. |
|
| Размер первого взноса | От 10% до 100%. | От 20% до 100%. | 10%-100%. |
Таким образом, при выборе ипотечного банка надо учитывать не только переплаты по кредиту, но и другие немаловажные факторы, такие как – дополнительные услуги, возможность рефинансирования, досрочного погашения. Лучше заранее предусмотреть возможные ситуации, чем попасть в финансовую яму.
Главное, чтобы ежемесячные платежи за ипотеку не превышали 25% от семейного бюджета. Тогда возможно жить комфортно в собственной квартире и не переживать об оплате.
Требования к недвижимости
Важно! «Семейный кредит» целевой и получить его можно только на покупку нового дома или квартиры у застройщика. Исключение сделано только для жителей Дальневосточного Округа. В этом регионе условия распространяются и на квадратные метры со вторичного рынка недвижимости, при условии расположения объекта в сельской местности.
Правительство утвердило такие целевые направления кредитования, для которых доступна льготная ипотека за 1-го, 2-го или следующего ребенка с 2023 года:
- квартира в ЖК на этапе строительства объекта (включая ДДУ);
- квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию;
- жилье «со вторички» в сельской местности Дальнего Востока (только для жителей ДВО);
- возведение дома на участке заемщика;
- приобретение нового частного дома (только у юр. лица).
Самый выгодный ипотечный кредит на вторичном рынке
Несмотря на развитие ипотечных программ, связанных с покупкой недвижимости в первичном жилищном фонде, ипотечные кредиты на вторичном рынке по-прежнему пользуются популярностью. В немаловажной степени она связана с возможностью сразу въехать в приобретенную квартиру (часто отремонтированную), тогда как ипотека на новостройку может базироваться не только на договоре купли-продаже, но и на договоре между застройщиком и дольщиками (ДДУ), когда квартира на этапе оформления кредита может быть «отстроена» только на уровне общего для дома котлована.
Однако ипотека на вторичное жилье нередко сопряжена с риском использования услуг сомнительной организации. Чтобы обезопасить себя от всевозможных афер, покупателю стоит обращаться в зарекомендовавшие себя учреждения, в том числе в банки, имеющие высокий рейтинг.
| № | Название банковской организации | ПВ, % | Ставка, % | Возраст заемщика, лет | Стаж работы на одном месте, мес. | Преимущества |
| 1 | Сбербанк | 15 | 9,10 | 21-75 | 6 | Обязательные 3 месяца стажа на одном рабочем месте для зарплатных клиентов. Скидки за использование страховок и электронной регистрации. Скидки по ставке для зарплатных клиентов. |
| 2 | Банк Москвы | 15 | 9,10 | 21-65 | 3 | Сниженная ставка 8,9% при покупке квартиры больше 65 м2. |
| 3 | Райффайзенбанк | 15 | 10,99 | 21-65 | 3 | – |
| 4 | Газпромбанк | 20 | 10,00 | 21-60 | 6 | 10% ПВ для работников Газпрома, 15% для крупных партнеров. |
| 5 | Банк Санкт-Петербург | 15 | 12,25 | 18-70 | 4 | Скидка 0,5% для зарплатных клиентов. |
| 6 | ФК Открытие | 15 | 10,00 | 18-65 | 3 | Снижение 0,3% при оплате комиссии. |
| 7 | Запсибкомбанк | 10 | 11,75 | 21-65 | 6 | Скидка 0,5% для зарплатных клиентов. |
| 8 | МКБ | 15 | 13,40 | 18-65 | 6 | – |
| 9 | Росевробанк | 15 | 11,25 | 23-65 | 4 | – |
| 10 | Бинбанк | 20 | 10,75 | 21-65 | 6 | – |
Приведенный рейтинг демонстрирует, что не все ипотечные банки предоставляют ощутимые преимущества при взятии кредита на недвижимость из вторичного жилищного фонда. Однако многие могут похвастаться меньшей в сравнении с другими процентной ставкой, более гибкими возрастными рамками клиентов и требованиями к их стажу на последнем рабочем месте.
Объем выданных кредитов
В 2021 году количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 8% к 2020 году, обновив рекорд ипотечного рынка. Причины роста: низкие процентные ставки по кредитам, продление льготной ипотеки на новостройки, а также расширение охвата по программе «Семейная ипотека» (распространена на семьи с одним ребенком). В 2021 году двадцатка крупнейших ипотечных банков выдала 1,9 млн кредитов (+8% к 2020 году) на сумму 5,6 трлн рублей (+30%): по рыночным программам выдано 1,3 млн кредитов на сумму 4 трлн рублей (в том числе на ИЖС выдано 9,5 тысяч кредитов на 30 млрд рублей), по программам с господдержкой выдано 523 тысяч кредитов на 1,6 трлн рублей, в том числе по льготной ипотеке на новостройки – 326 тысяч кредитов на 1 трлн рублей (+3%).
По итогам 2021 года в пятерке крупнейших банков по объему выданных кредитов произошли изменения: банк «Дом.РФ» вошел в пятерку лидеров, поднявшись на одну строчку; Альфа-банк и банк «Открытие» поднялись на одну строчку и заняли третье и четвертое места соответственно. Россельхозбанк, занимавший третье место, опустился на шестое (объем выдаваемых банком кредитов снизился на 26% к 2020 году).
Что будет с ипотекой в 2023 году?
От 2023 года основные игроки и аналитики рынка ждут сохранения выдач на уровне 2022-го, но не исключают и снижения. «На рынок ипотеки будет оказывать влияние ряд факторов, прежде всего — со стороны государства: продление до июля 2024 года основных программ господдержки, намерение правительства сохранить рекордные темпы сдачи жилья и т. д., — говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. — Кроме того, недвижимость останется популярным активом со сберегательной и инвестиционной точек зрения. Эти факторы будут способствовать поддержке ипотечного кредитования на уровне, близком к прошлому году».
Начало 2023 года будет достаточно сложным в плане ипотечных выдач, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. На спросе скажется общий рост цен на жилье (что снижает привлекательность вложений), а также повышение процентных ставок: как по госпрограмме (с 7% до 8% с 1 января), так и рыночных — на фоне сохраняющихся рисков в экономике, подчеркивает эксперт. «Также, опасаясь ухудшения качества кредитного портфеля, некоторые банки уже ужесточают требования к заемщикам, а регулятор продолжает разрабатывать ограничительные меры в целях недопущения дальнейшего повышения рисков закредитованности населения для обеспечения финансовой стабильности», — добавляет Носова. По прогнозам АКРА, рост ипотечного портфеля в 2023 году составит около 13% при ожидаемых по итогам 2022 года 17%.
В «ЦИАН.Аналитике» также прогнозируют дальнейшее замедление выдачи ипотеки в начале года. Отчасти, считают в компании, спрос поддержат компромиссные решения конца года — продление льготной ипотеки с повышением ставки на 1 п.п. и частичное сворачивание программ от застройщиков. Околонулевые ставки уходят в прошлое, но программы с промежуточными ставками (3–4%) остаются, подчеркивает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это вынудит застройщиков скорректировать свои маркетинговые кампании («продавать» потенциальным покупателям не размер ипотечного платежа, а размер скидки на цену лота). Доля ипотечных сделок может продолжить свое медленное снижение», — говорит Попов.
В ВТБ ожидают, что при отсутствии ухудшений в макроэкономике объемы выдачи российских банков останутся на уровне предыдущего года. «При этом в части госпрограмм новые параметры могут обеспечить прирост продаж: по ипотека с господдержкой — примерно до 1,2 трлн руб., семейной ипотеке — до 900 млрд руб.», — отмечают в пресс-службе ВТБ. Основной спрос, по прогнозам банка, поддержат госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки, которая теперь доступна для клиентов с двумя детьми в возрасте до 18 лет.
В «Сбере» не исключают, что прирост ипотечного портфеля банка в 2023 году будет ниже, чем в 2022-м, но уже отмечают активный спрос на ипотеку по итогам первой декады января. В основном заемщики интересуются ипотечной госпрограммой и семейной ипотекой, отмечают в банке.
Руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов прогнозирует восстановление темпов роста ипотечного рынка лишь ко второму полугодию 2023-го. «В условиях отсутствия потрясений будет восстанавливаться сберегательная и потребительская активность. Это обеспечит рост сбережений и кредитного портфеля на уровне 11–13%, что соответствует уровню последних трех лет», — считает эксперт.
Аналитики Frank RG все же не исключают, что выдачи 2023 года превзойдут итоги 2022-го, составив 5,4 трлн руб. в текущем году против 4,7 трлн в прошлом. Это возможно, поскольку предпосылок для роста цен на жилье в России в 2023 году нет, а ставки находятся в комфортном для заемщиков диапазоне, считают во Frank RG. Недавний прогноз ЦБ подразумевает рост ипотеки в 2023 году на 10–15% при ожиданиях на 2022 год в 14–17%.
Способ №3 позволит сэкономить, если вы решили купить квартиру в еще недостроенном доме. К льготной ипотеке добавляется траншевый механизм. Эта программа предполагает взятие суммы кредита у банка частями. Первый транш — символический, вы берете его при подписании кредитного договора. А далее на протяжении периода, пока строится дом, платите ежемесячно до рубля до ввода дома в эксплуатацию. Это не помешает вам, к примеру, продолжать снимать квартиру в ожидании собственной. Или откладывать на ремонт. Основная сумма кредита — это второй транш, который будет перечислен вам примерно за месяц до сдачи дома.
Лайфхак: пользуясь траншевой ипотекой на стадии котлована, вы будете экономить сразу на двух позициях. Во-первых, за счет маленького первоначального транша у вас будет меньше итоговая переплата за весь период (экономия на этом составит до 10% от первоначальной стоимости жилья). Во-вторых, вы зафиксируете стоимость новой квартиры и убережете себя от переплаты в случае ее резкого подорожания.
Разберем пример: ипотека на однокомнатную квартиру за 4 738 252 рубля на срок 30 лет.
Первоначальный взнос — 15%. Он составит 710 738 рублей.
Значит, в кредит нужно будет взять 4 027 514 рублей. Воспользуемся программой семейной ипотеки от Сбера* под 5,7%.
1 транш поступит при подписании кредитного договора — 100 рублей, ежемесячный платеж составит 0,59 рубля.
2 транш будет переведен за месяц до сдачи дома, примерно через 33 месяца — 4 027 414 рублей, ежемесячный платеж составит 24 288 рублей.
Итоговая переплата за весь период: 3 913 019 руб.
Если же брать классическую семейную ипотеку, когда вся сумма кредита берется сразу при подписании договора, переплата составит 4 383 207 рублей. Таким образом, траншевая ипотека позволит семье сэкономить 470 118 рублей.
Плюс дополнительная выгода на росте стоимости квартиры за период строительства — в последние годы она составляла около 1 млн рублей.
Субсидирование от застройщика
Способ №4: некоторые строительные компании предлагают внести средства в счет недостающего первоначального взноса покупателя. Это еще один способ купить квартиру, не тратя времени на накопление первоначального взноса. В 2022 году это помогло многим сэкономить серьезные деньги: среднестатистическая однокомнатная квартира в новостройке с января 2022 по январь 2023 года подорожала почти на миллион, и, если бы семьи продолжали копить на первоначальный взнос, им бы пришлось покупать по новой цене. А воспользовавшись субсидированием первоначального взноса от застройщика, им удалось сэкономить эти деньги.
Лайфхак: на частично-досрочное погашение ипотечного кредита в этом случае можно пустить материнский капитал. Ежемесячный платеж станет существенно меньше.
Способ №5: «квартирный трейд-ин». Некоторые застройщики предлагают выкупить ваше вторичное жилье в счет первоначального взноса. Конечно, многие покупатели и без того покупают первичное жилье на деньги от продажи вторичного. Однако есть небольшие нюансы, которые позволят сэкономить: во-первых, вы минуете стадию услуг риелтора (которые сегодня недешевы). Во-вторых, бронируя покупаемую квартиру, вы фиксируете ее стоимость на то время, пока пройдет сделка или достроится квартира (а эта стоимость на рынке, напомним, постоянно растет).
Лайфхак: если застройщик выкупает ваше старое жилье сам, а не ищет на него покупателя, вы сможете переехать в новую квартиру сразу, не дожидаясь продажи старой (а также подорожания новой).